Проблема недостоверности информации 
А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

ГлавнаяБлогСтатьи в журналах и сборниках → Проблема недостоверности информации

Проблема недостоверности информации


Проблема недостоверности информации

Запомнить эту страницу:

ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СЛЕДУЕТ УЧИТЫВАТЬ ВЕРОЯТНОСТЬ ТАКОГО ЮРИДИЧЕСКОГО РИСКА, КАК НЕСООТВЕТСТВИЕ СВЕДЕНИЙ, СОДЕРЖАЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПРАВИЛАМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Земли делятся на категории по целевому назначению (п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). При этом представляется, что категория земель призвана установить цель использования соответствующей территории. Однако эта цель формулируется достаточно широко и во многом абстрактно (например, для застройки и развития населенных пунктов). По этой причине один лишь институт деления земель по целевому назначению на категории не в состоянии отразить всего многообразия возможностей использования земельных участков.

Именно поэтому для определения правового режима земель наряду с институтом деления земель по целевому назначению на категории применяется институт зонирования территорий. На основании документов зонирования территорий представляется возможным установить определенную свободу для собственника земельного участка, обеспечив ему возможность самостоятельно выбирать виды разрешенного использования, а также параметры строительства, которые установлены градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

В свою очередь государственный кадастр недвижимости представляет собой систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе (ч. 2 ст. 1 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о государственном кадастре). При этом если объектом недвижимости является земельный участок, то в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения относительно его разрешенного использования (п. 14 ч. 2 ст. 7 Закона о государственном кадастре).

Что первично?

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) документами зонирования территорий являются правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), которые утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, а также порядок их применения и внесения изменений. При этом следует отметить, что с момента вступления в силу ПЗЗ, именно в них отражается правовой режим земельных участков, расположенных в границах соответствующего муниципального образования или города федерального значения.

В свою очередь, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Закона о государственном кадастре). Некоторые требования к государственным информационным ресурсам устанавливаются Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» (далее – Закон об информации). Указанным законом в частности предусмотрено, что государственные органы, определенные в соответствии с нормативным правовым актом, регламентирующим функционирование государственной информационной системы, обязаны обеспечить достоверность и актуальность информации, содержащейся в данной информационной системе (ч. 9 ст. 14 Закона об информации).

Учитывая изложенное следует, что основным источником определения правового режима земель населенных пунктов являются именно ПЗЗ, тогда как сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, являются производными от них. Представляется, что основной целью государственного кадастра недвижимости является отражение сведений, содержащихся в документах-первоисточниках, а также обеспечение их актуальности и достоверности.

Проблема, возникающая на практике

У лица в собственности находится земельный участок, который был приобретен после вступления в силу ПЗЗ. Во всех имеющихся у собственника документах на этот земельный участок указан основной вид разрешенного использования «для жилищного строительства». Однако при обращении собственника за получением разрешения на строительство, он получает отказ, поскольку этот земельный участок относится к территориальной зоне, в отношении которой вид разрешенного использования «для жилищного строительства» установлен в качестве условно разрешенного. Соответственно для получения разрешения на строительство необходимо предварительно пройти достаточно сложную процедуру (с обязательным проведением публичных слушаний), установленную ст. 39 ГрК РФ. При этом представляется, что отказ в выдаче разрешения на строительство вполне обоснован, поскольку с момента принятия ПЗЗ именно в них содержатся актуальные и достоверные сведения о правовом режиме земельных участков, расположенных в границах соответствующего населенного пункта.

Подобная правовая проблема возникает в виду того, что основной вид разрешенного использования – «для жилищного строительства» был установлен до принятия ПЗЗ в отношении данного земельного участка. А в результате принятия ПЗЗ указанный вид разрешенного использования для территориальной зоны, в границах которой расположен соответствующий земельный участок, был установлен в качестве условно разрешенного. Однако в государственный кадастр недвижимости эти изменения внесены не были.

Почему такое могло произойти?

Действующим законодательством установлена обязанность органа государственной власти или органа местного самоуправления в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правового акта, которым устанавливается или изменяется граница между субъектами Российской Федерации, граница муниципального образования, граница населенного пункта, либо устанавливается или изменяется территориальная зона или зона с особыми условиями использования территорий, либо отменяется установление такой зоны, представить в орган кадастрового учета документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения (ч. 6 ст. 15 Закона о государственном кадастре). Однако из Закона о государственном кадастре прямо не следует, что в орган кадастрового учета необходимо предоставлять также сведения о видах разрешенного использования земельных участков.

Эта обязанность установлена Положением об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, которое было утверждено постановлением Правительства РФ от 18 августа 2008 г. N 618 (далее – Положение). В статье 11 Положения предусмотрено, что орган местного самоуправления представляет в орган кадастрового учета выписку из раздела ПЗЗ, определяющего границы и содержание территориальных зон, перечень координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат, а также перечень видов разрешенного использования земельных участков для каждой территориальной зоны либо реквизиты правового акта, которым такой перечень утвержден. Однако Положением не установлен срок предоставления этой выписки, а также обязанность органа кадастрового учета внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Обязанность органа кадастрового учета внести в государственный кадастр недвижимости измененные сведения о правовом режиме земельных участков в связи с принятием ПЗЗ, косвенно следует лишь из требований ч. 9 ст. 14 Закона об информации, предусматривающей обязанность органа государственной власти обеспечить актуальность и достоверность сведений, содержащихся в государственной информационной системе.

Учитывая изложенное, можно констатировать, что установленный действующим законодательством механизм актуализации сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, на практике, к сожалению, иногда дает сбои.

Способы решения проблемы

В качестве механизма, призванного не допустить впоследствии возникновения проблем, подобных изложенной, представляется, что абз. 2 п. 11 Положения следует дополнить предложениями следующего содержания: «Указанная выписка должна быть предоставлена в день принятия представительным органом местного самоуправления правил землепользования и застройки. Орган кадастрового учета обязуется в срок не позднее дня официального опубликования правил землепользования и застройки внести сведения, содержащиеся в представленной выписке, в государственный кадастр недвижимости.».

Также следует отметить, что если в договоре купли-продажи земельного участка предусмотрено его целевое приобретение (для строительства), то это может являться основанием для предъявления в суд иска к продавцу о признании сделки недействительной. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по ней, а в случае невозможности возврата полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо иметь в виду, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости актуализированных сведений не отменяет обязанности участников сделки, объектом которой является земельный участок, знать ПЗЗ. Факт незнания ПЗЗ может быть расценен как «заинтересованность в незнании».

Учитывая изложенное, представляется, что для приобретателя земельного участка лучшим решением подобной проблемы будет недопущение ее возникновения. Поэтому при приобретении земельного участка следует иметь в виду вероятность такого юридического риска как несоответствие сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости правилам землепользования и застройки.

Категория: Статьи в журналах и сборниках
Автор: Алексей Борисов
Источник: Строитель. 2011. № 5. С. 16 - 19.
Дата публикации: 07 ноября 2014 г.

Благодарю Вас за то, что прочитали этот пост. Надеюсь, что он оказался Вам полезеным. Чтобы получать актуальную информацию в сфере законодательства о недвижимости, рекомендую Вам подписаться на рассылку.