Право собственности на земельные участки

← Права на земельные участки

Аренда земельных участков →

Понятие и содержание права собственности на земельные участки

По наиболее распространенному определению, совпадающему с житейским представлением о праве собственности, последнее составляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью¹. В законодательстве России содержание права собственности определяется триадой прав (правомочий): пользования, владения и распоряжения². «Владение есть фактическое господство над вещью. Пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение. Распоряжение дает возможность совершения различных возмездных и безвозмездных сделок, имеющих своим объектом эту именно вещь»³.

Согласно статье 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Формы собственности

Земля и другие природные ресурсы⁴ могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 1 Конституции Российской Федерации). На основе приведенного положения Конституции Российской Федерации земельным законодательством Российской Федерации предусмотрен принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами (подпункт 9 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В приведенной норме указан открытый перечень форм собственности, некоторые из которых прямо указаны: частная, государственная и муниципальная. В качестве отдельных форм собственности в комментируемой статье приводятся субъекты права частной собственности на землю и другие природные ресурсы, которыми могут быть государство (в лице органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации) и муниципальные образования (в лице органов местного самоуправления). Иные формы собственности в законодательстве не указываются.

Собственность на землю регулируется главой III ЗК РФ. В рамках указанной главы предусмотрены положения относительно:

• собственность на землю граждан и юридических лиц (статья 15 ЗК РФ);
• государственная собственность на землю (статья 16 ЗК РФ);
• собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю (статья 17 ЗК РФ);
• собственность на землю субъектов Российской Федерации (статья 18 ЗК РФ);
• муниципальная собственность на землю (статья 19 ЗК РФ).

Собственность на землю граждан и юридических лиц

Согласно пункту 1 статьи 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункт 2 статьи 15 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (пункт 3 статьи 15 ЗК РФ).

Государственная собственность на землю

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (пункт 1 статьи 16 ЗК РФ).

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами (пункт 2 статьи 16 ЗК РФ).

Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Собственность на землю субъектов Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 18 ЗК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;
• которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 18 ЗК РФ).

Муниципальная собственность на землю

Согласно пункту 1 статьи 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
• которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью муниципального округа, городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка (пункт 1.1 статьи 19 ЗК РФ).

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований (пункт 3 статьи 19 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 19 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в целях их предоставления отдельным категориям граждан в соответствии с подпунктом 6 статьи 39.5 настоящего Кодекса, а также отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, если основания бесплатного предоставления земельных участков этим лицам предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Основания возникновения прав на землю

Основания возникновения прав на землю регулируются статьей 25 ЗК РФ. Права на земельные участки, предусмотренные главами III⁵ и IV⁶ ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 ЗК РФ).

Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков (пункт 3 статьи 25 ЗК РФ).

Земельный участок как объекта права собственности

Объектами земельных отношений (в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ЗК РФ) являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (пункт 3 статьи 6 ЗК РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Основания возникновения и порядок осуществления права собственности

Основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав определяет гражданское законодательство (пункт 1 статьи 2 ГК РФ). Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (часть 1); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).

Положения относительно права собственности и других вещных прав на землю предусмотрены главой 17 ГК РФ.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 260 ГК РФ).

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Оборотоспособность земельных участков

Оборотоспособность объектов гражданских прав определена статьей 129 ГК РФ. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 ГК РФ).

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (пункт 2 статьи 129 ГК РФ)

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ).

Ограничения оборотоспособности земельных участков

Ограничения оборотоспособности земельных участков определены статьей 27 ЗК РФ. Согласно указанной статье, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (пункт 1 статьи 27 ЗК РФ).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 ЗК РФ). Согласно пункту 4 статьи 27 ЗК РФ, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено ЗК РФ и Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 27 ЗК РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

6) не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 27 ЗК РФ не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (пункт 7 статьи 27 ЗК РФ).

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ).

Связанные записи

Энциклопедия

Тексты