Право собственности на земельные участки

Оглавление

Земельное право России: онлайн-курс

Общие положения

В данной главе будут рассмотрены следующие темы:

• понятие права собственности на земельные участки;
• содержание права собственности на земельные участки;
• формы собственности;
• собственность на землю граждан и юридических лиц;
• государственная собственность на землю;
• собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю;
• собственность на землю субъектов Российской Федерации;
• муниципальная собственность на землю;
• основания возникновения прав на землю;
• земельный участок как объект права собственности;
• основания возникновения и порядок осуществления права собственности;
• оборотоспособность земельных участков;
• ограничения оборотоспособности земельных участков.

В рамках темы понятие права собственности на земельные участки рассматриваются определения права собственности. Рассмотрим соотношение таких категорий как собственность и право собственности. Рассмотрим определение право собственности в законодательстве России и зарубежных правовых системах рассмотрим сходства и различия. Важно отметить, что мы не ограничиваемся исключительно комментированием правовых предписаний, а рассматриваем также определения, которые предлагаются в философской литературе. Рассмотрим подходы к собственности в юридической и экономической литературе, рассмотрим соотношение собственности в качестве правовой и экономической категорий. Рассмотрим общее определение права собственности и особенности права собственности на земельные участки. Особенности применения норм права о собственности применительно к земельным участкам.

Содержание права собственности на земельные участки рассматривается через так называемую «триаду правомочий». Однако, насколько уместен такой подход? Это универсальный правовой принцип или это особенность правовой системы России? На эти и многие другие вопросы мы с вами ответим в соответствующем параграфе настоящей работы.

Схожие вопросы возникают при рассмотрении такой правовой категории как формы собственности. Это исключительно российское изобретение или схожие институты мы можем найти в зарубежных правовых системах? Как соответствующая правовая категория попала в российское законодательство? Важно рассмотреть соответствующую категорию в историческом контексте.

В параграфе, который посвящен собственности на землю граждан и юридических лиц, мы с вами главным образом рассмотрим положения российского законодательства, которые регулируют соответствующие отношения. Рассмотрим сходства и различия права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопросы, связанные с государственной собственностью на землю. Важно понимать, что государственная собственность на землю включает федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации соответствующие темы заслуживают отдельного рассмотрения.

Важное значение имеют органы местного самоуправления, которые имеют широкие полномочия в области управления земельными ресурсами. Этим вопросам также посвящен отдельный параграф настоящей главы – муниципальная собственность на землю.

Нельзя обойти вниманием и основания возникновения прав на землю, которые составляют основу имущественного земельного оборота. Мы с вами рассмотрим соотношение правовых предписаний, определенных Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и другими законами и нормативными правовыми актами.

Рассмотрим земельный участок в качестве объекта права собственности. Какие особенности имеет земельный участок по сравнению с другими объектами имущественных отношений. В чем сходство и различия земельных и имущественных отношений.

Отдельного рассмотрения заслуживают вопросы оборотоспособности и ограничения оборотоспособности земельных участков. Данные темы в значительной степени демонстрируют сложность правового режима земельных участков, который представляется комплексным и многоаспектным.

[[PAYWALL]]

Понятие права собственности на земельные участки

В том, что лицо помещает свою волю в вещь, состоит понятие собственности, все остальное – лишь его реализация. Внутренний акт моей воли, который говорит, что нечто есть мое, должен быть признан и другими. Если я делаю вещь моей, я сообщаю ей этот предикат, который должен проявляться в ней во внешней форме, а не оставаться только в моей внутренней воле. Среди детей часто случается, что они, протестуя против владения вещью другими, заявляют, что хотели этого раньше, но для взрослых этого воления недостаточно, ибо форма субъективности должна быть удалена и должна достигнуть объективности[1].

Право собственности – категория главным образом экономическая, имущественная, частноправовая, гражданско-правовая. По этой причине следует в первую очередь рассмотреть общее (гражданско-правовое) определение понятия права собственности. Классик российской дореволюционной правовой мысли Г.Ф. Шершеневич определял право собственности как неограниченное и исключительное господство лица над вещью[2]. Приведенное определение вполне соответствует современным реалиям с тем лишь дополнением, что такое господство должно осуществляться в пределах установленного для соответствующей вещи правового режима.

Под правовым режимом в литературе понимается установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к вещи. У земель сложный и дифференцированный правовой режим, включающий большое количество ограничений. Например, правовой режим земель предусматривает использование земель в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Таким образом, неограниченное и исключительное господство лица над вещью не должно приводить к порче земли (которое рассматривается в качестве правонарушения, совершение которого влечет за собой правовые последствия в виде юридической ответственности).

Право собственности на земельный участок представляет собой наиболее полное господство лица над таким участком в соответствии с его правовым режимом.

Содержание права собственности на земельные участки

Современное гражданское законодательство определяет содержание права собственности через так называемую «триаду правомочий». Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. «Владение есть фактическое господство над вещью. Пользование состоит в извлечении из вещи тех выгод, которыми определяется ее экономическое значение. Распоряжение дает возможность совершения различных возмездных и безвозмездных сделок, имеющих своим объектом эту именно вещь»[3].

Рассмотрение содержания права собственности через триаду правомочий нельзя считать универсальным (общепринятым) подходом. Например, согласно § 903 Германского гражданского уложения, «Собственник вещи вправе, если иное не запрещено законом или правами третьих лиц, распоряжаться вещью по своему усмотрению и не допускать вмешательства других лиц»[4]. Согласно статье 544 Кодекса Наполеона, «Собственность – это право пользоваться и распоряжаться вещами самым абсолютным образом, при условии, что человек не использует их способами, запрещенными законами или постановлениями»[5]. Таким образом, в Кодексе Наполеона содержание права собственности включает пользование и распоряжение, тогда как в ГГУ – только распоряжение.

В государствах англосаксонской правовой семьи широкое распространение получила так называемая доктрина «bundle of rights» (доктрина «пучка прав» или совокупности прав), согласно которой, «Собственность – это не единое абсолютное право, а совокупность прав. Различные права, составляющие ее, могут быть распределены между отдельными лицами и обществом: одни из них публичные, другие – частные, некоторые – определенные, а есть и неопределенные»[6]. По мнению А. Оноре, право собственности включает 11 элементов: 1) право владения; 2) право на использование; 3) право на управление; 4) право на доход; 5) право на распоряжение; 6) право на безопасность; 7) право передавать по наследству; 8) отсутствие срока; 9) запрет на вредное использование; 10) ответственность в виде взыскания; 11) остаточный характер[7].

Академик А.В. Венедиктов отрицательно отвечал на вопрос о возможности рассматривать право собственности как сумму трех правомочий собственника: пользования, владения и распоряжения. Автор аргументировал свою позицию тем, что право собственности не ограничивается тремя правомочиями. Кроме того, собственник может быть лишен трех правомочий и сохранить право собственности. Признавая это автор справедливо предостерегал против недооценки роли названных правомочий в деле осуществления права собственности, в деле реализации тех общественно-производственных отношений, которые находят в праве собственности свое юридическое выражение[8].

Формы собственности

Земля и другие природные ресурсы[9] могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2 статьи 1 Конституции Российской Федерации). На основе приведенного положения Конституции Российской Федерации земельным законодательством Российской Федерации предусмотрен принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами (подпункт 9 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В приведенной норме указан открытый перечень форм собственности, некоторые из которых прямо указаны: частная, государственная и муниципальная. В качестве отдельных форм собственности в комментируемой статье приводятся субъекты права частной собственности на землю и другие природные ресурсы, которыми могут быть государство (в лице органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации) и муниципальные образования (в лице органов местного самоуправления). Иные формы собственности в законодательстве не указываются.

Собственность на землю регулируется главой III ЗК РФ. В рамках указанной главы предусмотрены положения относительно:

• собственность на землю граждан и юридических лиц (статья 15 ЗК РФ);

• государственная собственность на землю (статья 16 ЗК РФ);

• собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю (статья 17 ЗК РФ);

• собственность на землю субъектов Российской Федерации (статья 18 ЗК РФ);

• муниципальная собственность на землю (статья 19 ЗК РФ).

Собственность на землю граждан и юридических лиц

Согласно пункту 1 статьи 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (пункт 2 статьи 15 ЗК РФ).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (пункт 3 статьи 15 ЗК РФ).

Государственная собственность на землю

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (пункт 1 статьи 16 ЗК РФ).

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами (пункт 2 статьи 16 ЗК РФ).

Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;

• право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Собственность на землю субъектов Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 18 ЗК РФ, в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;

• право собственности субъектов Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

• которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 18 ЗК РФ).

Муниципальная собственность на землю

Согласно пункту 1 статьи 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

• которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью муниципального округа, городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка (пункт 1.1 статьи 19 ЗК РФ).

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований (пункт 3 статьи 19 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 19 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 ЗК РФ.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в целях их предоставления отдельным категориям граждан в соответствии с подпунктом 6 статьи 39.5 настоящего Кодекса, а также отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, если основания бесплатного предоставления земельных участков этим лицам предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Основания возникновения прав на землю

Основания возникновения прав на землю регулируются статьей 25 ЗК РФ. Права на земельные участки, предусмотренные главами III[10] и IV[11] ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 ЗК РФ).

Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков (пункт 3 статьи 25 ЗК РФ).

Земельный участок как объект права собственности

Объектами земельных отношений (в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ЗК РФ) являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (пункт 3 статьи 6 ЗК РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Основания возникновения и порядок осуществления права собственности

Основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав определяет гражданское законодательство (пункт 1 статьи 2 ГК РФ). Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (часть 1); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).

Положения относительно права собственности и других вещных прав на землю предусмотрены главой 17 ГК РФ.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 260 ГК РФ).

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Оборотоспособность земельных участков

Оборотоспособность объектов гражданских прав определена статьей 129 ГК РФ. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 ГК РФ).

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению (пункт 2 статьи 129 ГК РФ)

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ).

Ограничения оборотоспособности земельных участков

Ограничения оборотоспособности земельных участков определены статьей 27 ЗК РФ. Согласно указанной статье, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (пункт 1 статьи 27 ЗК РФ).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ).

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 ЗК РФ). Согласно пункту 4 статьи 27 ЗК РФ, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено ЗК РФ и Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Согласно пункту 5 статьи 27 ЗК РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях;

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ;

6) не указанные в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

14) в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 27 ЗК РФ).

Пункт 6 статьи 27 ЗК РФ не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (пункт 7 статьи 27 ЗК РФ).

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ).

Связанные записи

Энциклопедия