Redevance foncière, évaluation foncière

Dispositions générales

Rétribution foncière est un élément important des relations foncières et représente des paiements obligatoires qui sont prélevés sur les propriétaires ou les utilisateurs de parcelles foncières pour le droit d'en faire usage. La rétribution foncière est un instrument du contrôle étatique de l'utilisation des ressources foncières et constitue une source de revenus pour le budget. C'est également un moyen d'encourager une utilisation plus efficace et rationnelle des terres, ainsi qu'une mesure visant à protéger l'environnement.

Les principales formes de rétribution foncière sont :

• Rent — montant que les locataires de terrain doivent payer au propriétaire du terrain ou aux organes des autorités étatiques (si le terrain appartient à l'État ou à la propriété municipale). La rente est déterminée sur la base du contrat de location et peut dépendre des conditions du marché, de l'utilisation du terrain, de sa qualité et d'autres facteurs.
• Impôt foncier — paiement obligatoire prélevé sur les propriétaires de parcelles foncières en fonction de la valeur cadastrale du terrain. Le taux fiscal est établi par les autorités locales et peut varier selon la catégorie des terres, leur utilisation, leur état et leur emplacement géographique.
• Droit d'état — frais perçus pour l'accomplissement de certaines actions concernant le terrain, tels que l'enregistrement des droits sur le terrain, la formalisation des opérations foncières, ou l'accord sur la modification de l'utilisation d'un terrain.

L'objectif principal des redevances foncières est de créer un mécanisme efficace d'utilisation des ressources terrestres, d'éviter leur utilisation non conforme, ainsi que de stimuler l'amélioration de la qualité des sols et leur utilisation correcte. Les paiements contribuent également au développement équilibré des territoires, à leur infrastructure socio-économique et à leur écologie.

Évaluation foncière est le processus permettant de déterminer la valeur marchande des parcelles de terrain ou leur valeur cadastrale. L'évaluation foncière représente un outil important pour une réglementation juste et efficace des relations foncières, ainsi que pour assurer l'exactitude de l'imposition et d'autres paiements fonciers. Elle est nécessaire pour prendre des décisions concernant l'achat, la vente, la location ou le don, ainsi que pour les calculs en cas d'imposition ou de litiges arbitraux.

L'évaluation foncière se fait sur la base de différentes méthodologies et comprend plusieurs étapes :

• Évaluation cadastrale des terres — c'est le processus de détermination de la valeur d'un terrain sur la base de ses caractéristiques cadastrales, telles que sa superficie, son emplacement, son usage et sa qualité. La valeur cadastrale est établie à des fins fiscales et est perçue sous forme d'impôt foncier. Elle peut être révisée et modifiée en fonction des changements du marché et de l'analyse de l'état du marché immobilier.
• Évaluation marchande des terres — c'est le processus par lequel la valeur réelle d'un terrain sur le marché est déterminée en tenant compte de sa demande et de son offre. L'évaluation marchande est importante pour les transactions de vente, de location, de garantie et d'autres opérations foncières. Elle est réalisée par des experts indépendants qui prennent en compte des facteurs tels que l'emplacement du terrain, l'infrastructure, la régularité juridique, l'accès aux services publics, l'état écologique et d'autres aspects.
• Évaluation experte des terres — est utilisée dans les cas où une évaluation de marché n'est pas possible ou nécessite des connaissances spécialisées. Les experts peuvent évaluer les terres à des fins juridiques, pour résoudre des litiges entre les parties ou afin de déterminer la valeur fiscale.

Méthodes d'évaluation des terres peuvent inclure :

• Méthode de comparaison des ventes — basée sur l'analyse des prix du marché pour des parcelles de terrain similaires qui ont été récemment vendues. Cette méthode est utilisée pour déterminer la valeur marchande des terrains en se basant sur les conditions du marché existantes.
• Méthode du revenu — appliquée à l'évaluation des terrains pouvant générer un revenu grâce à leur utilisation, par exemple les terres agricoles, les terrains commerciaux. L'évaluation est effectuée sur la base du revenu attendu de l'exploitation du terrain dans le futur.
• Méthode des coûts — utilisée pour évaluer le coût d'un terrain en tenant compte des dépenses liées à son amélioration ou à sa mise en valeur. Cette méthode est applicable à l'évaluation des terrains sur lesquels il est prévu de construire ou d'entreprendre d'autres types de transformations.

L'évaluation des terres joue un rôle clé dans la garantie de l'équité et de la transparence des transactions foncières, de l'imposition fiscale et du contrôle étatique. Elle permet aux autorités étatiques et aux organes de l'administration locale de réguler correctement les relations entre propriétaires, locataires et l'État, ainsi qu'utiliser efficacement les ressources foncières. Une évaluation systématique et précise des terres contribue à stimuler les investissements dans le secteur foncier, à améliorer l'utilisation des parcelles de terre et à augmenter leur valeur sur le marché.

Ainsi, la redevance foncière et l'évaluation des terres constituent des éléments incontournables d'une réglementation efficace des relations foncières en Russie. Elles favorisent une utilisation rationnelle des ressources foncières, assurent des conditions justes pour les participants du marché immobilier et contribuent à la stabilité économique du pays.