Mietvertrag für Grundstücke

Allgemeine Bestimmungen

Begriff der Miete

Die allgemeinen Bestimmungen zur Miete werden durch Kapitel 34 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation („Miete“) geregelt. „Nach dem Mietvertrag (Dingsvermietung) verpflichtet sich der Mieter (Vermieter) dazu, dem Miethaushalt (Mieter) das Eigentum gegen Entgelt in zeitweilige Besitznahme und Nutzung oder in zeitweise Nutzung zu überlassen.

Die Erträge, Produkte und Einkünfte, die der Miethaushalt aufgrund der Nutzung des gemieteten Eigentums entsprechend dem Vertrag erzielt, gehören ihm.„ (Artikel 606 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation).

Die Vermietung von Landparzellen wird durch Artikel 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation geregelt.

Welche Landparzellen können vermietet werden

Landparzellen, mit Ausnahme jener, die aus dem Umlauf genommen wurden¹, können gemäß dem Zivilrecht und dem Landgesetz der Russischen Föderation (Absatz 2 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation) vermietet werden.

Übertragung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag

Der Mieter eines Grundstücks, mit Ausnahme der Teilnehmer der Freihandelszone auf dem Territorium der Republik Krim und der Stadt der föderalen Bedeutung Sewastopol, denen Grundstücke ohne Ausschreibung zur Miete überlassen wurden, um Vereinbarungen über die Bedingungen der Tätigkeit in der Freihandelszone gemäß dem Bundesgesetz vom 29.11.2014 № 377-ФЗ „Über die Entwicklung der Republik Krim und der Stadt der föderalen Bedeutung Sewastopol sowie über die Freihandelszone auf dem Territorium der Republik Krim und der Stadt der föderalen Bedeutung Sewastopol“² abzuschließen, sowie Klein- und mittelständische Unternehmen, die Grundstücke mieten, die in die Listen staatlichen und kommunalen Vermögens gemäß Abschnitt 4 des Artikels 18 des Bundesgesetzes vom 24.07.2007 № 209-ФЗ „Über die Entwicklung der Klein- und Mittelunternehmen in der Russischen Föderation“³ aufgenommen sind, sowie Bürger oder landwirtschaftliche (Guts-)Häuser, denen Grundstücke aus der Landfläche Landwirtschaftlichen Zwecks, die in staatseigentum oder kommunaleigentum befinden, um die Tätigkeit eines Landwirtschaftlichen (Guts-)Betriebs durchzuführen, dürfen deren Rechte und Pflichten gemäß dem Mietvertrag für den Grundstücksteil an eine dritte Person übertragen werden, einschließlich der Einsetzung des Mieterrechts auf das Grundstück als Sicherheit oder als Kapitalbeitrag in den Stammkapital des Gewerkschaftsunternehmens oder Gesellschaftsunternehmens oder als Anteilsbeitrag in die Produktionsgenossenschaft innerhalb der Laufzeit des Mietvertrags für das Grundstück ohne Zustimmung des Vermieters, sofern der Mieter den Vermieter über diese Übertragung informiert⁴, sofern nicht anders im Mietvertrag für das Grundstück vereinbart ist. In den genannten Fällen wird der neue Mieter des Grundstücks gemäß dem Mietvertrag für das Grundstück gegenüber dem Vermieter verantwortlich, mit Ausnahme der Übertragung der Mietherrechte als Sicherheit. Dabei ist die Abschluss eines neuen Mietvertrags für das Grundstück nicht erforderlich (Punkt 5 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Übertragung durch den Mieter, der mit einem Vertrag über die Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung kommerzieller Nutzung⁵ oder mit einem Vertrag über die Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung sozialer Nutzung beauftragt ist, der Rechte und Pflichten aus dem Grundstücksmietvertrag, dessen Grundstück in staatigem oder kommunalem Eigentum steht und ihm zur Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung bereitgestellt wurde des kommerziellen Nutzung oder zur Entwicklung von Grundstücken zum Zweck des Bauens und Betreibens eines sozialen Mietwohnhauses (mit Ausnahme der Übertragung von Pachtrechten als Sicherheit oder der Vollstreckung gegen übertragenen Pachtrechte gemäß dem Bundesgesetz vom 16.07.1998 Nr. 102-FZ „Über die Hypothek (Grundschuld)“⁶), ist nur zulässig, wenn die genannten Personen die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag über die Entwicklung von Grundstücken zum Zweck des Bauens und Betriebsweise mietwohnung kommerzieller Nutzung oder einem Vertrag über die Entwicklung von Grundstücken zum Zweck des Bauens und Betreibens einer sozialen Mietwohnung. Die Übertragung der Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag für einen Grundstücksteil, der sich in staatigem oder kommunalem Eigentum befindet und der dieser gemeinnützigen Organisation zur Entwicklung von Flächen zum Zweck des Bauens und Betreibens von sozialen Miethaushalten überlassen wurde, durch den Mieter, der eine gemeinnützige Organisation ist, die von einem Subjekt der Russischen Föderation oder einer kommunalen Einheit gegründet wurde, um Flächen für den Zweck des Bauens und Betreibens von sozialen Miethaushalten zu entwickeln, ist nicht zulässig (Absatz 5.1 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation), außer bei der Übertragung der Mietrechte als Sicherheit oder bei der Vollstreckung gegen solche in Sicherheit gestellten Mietrechte gemäß dem Bundesgesetz vom 16.07.1998 Nr. 102-FZ „Über die Hypothek (Grundschuld)“⁷.

Ein Mieter eines Grundstücks, der Resident einer speziellen Wirtschaftszone ist, darf seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag für das Grundstück nicht an ein Dritter übertragen, einschließlich des Einbringens von Mietrechten am Grundstück als Kapitalbeitrag in den Stammkapital eines Gewerkschaftsunternehmens oder einer Gesellschaft oder als Anteilsbeitrag in eine Produktionsgenossenschaft, mit Ausnahme der Übertragung der Mietrechte am Grundstück als Sicherheit (Absatz 5.2 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Die Übertragung von Mietrechten an ein Dritter, der Resident einer speziellen Wirtschaftszone oder eine Verwaltungsfirmen ist, als Sicherheit für den Mieter, der ihm ein Grundstück überlassen wurde, das in staatigem oder kommunalem Eigentum liegt, die Einziehung des auf Sicherheit übertragenen Mietrechts an diesem Grundstück und die Verwertung dieses Mietrechts erfolgen unter Berücksichtigung der Besonderheiten, die im Artikel 32 des Bundesgesetzes vom 22.07.2005 № 116-FZ „Über spezielle Wirtschaftszone in der Russischen Föderation“ vorgesehen sind⁸ (Absatz 5.2 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Laut Absatz 6 des § 32 des Bundesgesetzes vom 22.07.2005 Nr. 116-FZ „Über spezielle wirtschaftliche Zonen in der Russischen Föderation“⁹ hat ein Mieter eines Grundstücks, das im staatlichen oder kommunalen Eigentum steht und der ein Resident einer speziellen wirtschaftlichen Zone oder eine Verwaltungsunternehmen ist, das Recht, die Mietrechte an diesem Grundstück an russische juristische Personen als Sicherheit zu übertragen, gemäß den Vorschriften des Rates der Russischen Föderation¹⁰, unter Berücksichtigung folgender Bedingungen:

1) Bei der Ausübung eines Pfandrechts auf die übertragenen Mietrechte an diesem Grundstück und bei deren Verwertung können diese Mietrechte nur von Residents einer speziellen wirtschaftlichen Zone oder von der Verwaltungsunternehmen der speziellen wirtschaftlichen Zone erworben werden, in deren Grenzen sich dieses Grundstück befindet;

2) Falls das übertragene Recht der Nutzung des betreffenden Grundstücks innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt des Eintritts des Aussonderungsrechts nicht verwirklicht wird, muss die Verwaltungsgesellschaft der Sonderwirtschaftszone, in deren Grenzen sich dieses Grundstück befindet, das genannte Nutzungsrecht erwerben.

Der Mieter eines Grundstücks, mit Ausnahme der Bewohner spezieller wirtschaftlicher Zonen – Mieter von Grundstücken, sowie Mitglieder der freien wirtschaftlichen Zone auf dem Territorium der Republik Krim und der Stadt der föderalen Bedeutung Sewastopol, denen Grundstücke zur Miete ohne Ausschreibung für die Umsetzung von Vereinbarungen über die Bedingungen der Tätigkeit in der freien wirtschaftlichen Zone gemäß dem Bundesgesetz vom 29.11.2014 № 377-ФЗ „Über die Entwicklung der Republik Krim und der Stadt der föderalen Bedeutung Sewastopol sowie über die freie wirtschaftliche Zone auf dem Territorium der Republik Krim und der Stadt der föderalen Bedeutung Sewastopol“¹¹, sowie von kleinen und mittleren Unternehmern, die Grundstücke mieten, die in Listen staatlichen und kommunalen Vermögens gemäß Abschnitt 4 des Artikels 18 des Bundesgesetzes vom 24.07.2007 № 209-ФЗ „Über die Entwicklung von kleinen und mittleren Unternehmen in der Russischen Föderation“¹², Bürger oder Landwirte, (Landwirtschaftlicher) Betriebe, denen Grundstücke aus landwirtschaftlich genutzten Flächen, die in staatseigentum oder kommunalem Eigentum stehen, zur Durchführung ihrer Tätigkeit zugewiesen wurden, ist es gestattet, den unter Miete erhaltene Grundbesitz innerhalb der Laufzeit des Mietvertrags ohne Zustimmung des Vermieters an eine Untermiete zu überlassen, sofern der Mieter den Vermieter informiert, es sei denn, im Mietvertrag für das Grundstück ist etwas anderes vereinbart. Auf Untermieter übertragen sich alle Rechte Mieter von Grundstücken, wie sie im Landgesetz der Russischen Föderation vorgesehen sind (Absatz 6 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Die zentralen staatlichen Verwaltungsbehörden, die Landesverwaltungsbehörden der Russischen Föderation sowie die kommunalen Selbstverwaltungsorgane verabschieden Listen¹³ staatlichen und kommunalen Vermögens, das frei von Rechten Dritter ist (mit Ausnahme des Rechts auf Leitung der wirtschaftlichen Tätigkeit, des Rechts auf operativen Betrieb sowie der Eigentumsrechte kleiner und mittlerer Unternehmen), und ergänzen diese Listen jährlich bis zum 1. November des laufenden Jahres um staatliches und kommunales Vermögen. Das staatliche und kommunale Vermögen, das in die genannten Listen aufgenommen wurde, wird zum Zweck der Überlassung an die Nutzung und (oder) den Besitz auf langfristiger Basis (einschließlich zu vergünstigten Mietpreisen¹⁴) an Unternehmen der kleinen und mittleren Wirtschaft sowie an Organisationen, die Infrastruktur zur Unterstützung von Unternehmen der kleinen und mittleren Wirtschaft bilden, verwendet und kann auf entgeltlicher Basis in den Eigentumsschein von Unternehmen der kleinen und mittleren Wirtschaft übertragen werden gemäß dem Bundesgesetz vom 22.07.2008 № 159-ФЗ „Über die Besonderheiten des Übergangs von beweglichem und unbeweglichem Vermögen, das in staatigem oder kommunalem Eigentum steht und von Unternehmen der kleinen und mittleren Wirtschaft gemietet wird, sowie über Änderungen bestimmter gesetzlicher Vorschriften der Russischen Föderation“¹⁵ sowie in den Fällen, die in Unterabsatz 6, 8 und 9 des Absatzes 2 des Artikels 39.3 des Landesgesetzbuches der Russischen Föderation genannt sind. Diese Listen sind zur Pflichtveröffentlichung¹⁶ in den Massenmedien sowie zum Einstellen in das Informations- und Kommunikationsnetz „Internet“ auf den offiziellen Webseiten der Genehmigungsbehörden, der lokalen Selbstverwaltungsorgane und (oder) auf den offiziellen Webseiten der Informationsunterstützung für kleine und mittlere Unternehmen vorgeschrieben. In diese Listen werden nicht aufgenommen, die Grundstücke, die gemäß Unterabsätzen 1 - 10, 13 - 15, 18 und 19 des Absatzes 8 des Artikels 39.11 des Landesgesetzes der Russischen Föderation aufgenommen sind, mit Ausnahme der Grundstücke, die an kleine und mittlere Unternehmen zur Miete überlassen wurden (Abschnitt 4 des Artikels 18 des Bundesgesetzes vom 24.07.2007 № 209-FZ „Über die Entwicklung von kleinen und mittleren Unternehmen in der Russischen Föderation“¹⁷).

Bei der Vermietung eines Grundstücks, das in staatigem oder kommunalem Eigentum steht, für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren hat der Mieter des Grundstücks das Recht, sofern nicht durch Bundesgesetze anders festgelegt ist, innerhalb der Laufzeit des Mietvertrags unter Benachrichtigung des Vermieters und ohne Zustimmung des Vermieters seine Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag an ein Dritter zu übertragen, einschließlich der in Absätzen 5 und 6 dieses Paragraphen genannten Rechte und Pflichten. Eine Änderung der Bedingungen des Mietvertrags ohne Zustimmung des Mieters sowie eine Einschränkung der durch den Mietvertrag gewährten Rechte des Mieters sind nicht zulässig. Sofern nichts anderes in diesem Kodex oder einem anderen Bundesgesetz vorgesehen ist, kann ein vorzeitiges Beendigung des Mietvertrags für einen Zeitraum von mehr als fünf Jahren auf Antrag des Vermieters nur auf Grund eines Gerichtsbeschlusses erfolgen, wenn der Mieter den Mietvertrag erheblich verletzt (Absatz 9 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Der Mieter eines Grundstücks, dem dieses Grundstück aufgrund der Vermietung von Gebäuden oder Anlagen, die sich auf diesem Grundstück befinden und in staatigem oder kommunalem Eigentum stehen, zur Verfügung gestellt wurde, darf mit Zustimmung des Vermieters seine Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag für dieses Grundstück nur an eine dritte Person übertragen, wenn diese Übertragung im Zusammenhang mit der Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag für das Gebäude oder die Anlage erfolgt. Der genannte Mieter darf nicht das Recht zur Nutzung des Grundstücks als Sicherheit einsetzen oder ihn als Kapitalbeitrag in den Stammkapital der Gesellschaft oder Genossenschaft oder als Anteilsbeitrag in eine Produktionsgenossenschaft einzahlen (Absatz 9.3 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Im Fall der Erbschaft von Grundstücken durch Personen, die das volljährige Alter noch nicht erreicht haben, können ihre gesetzlichen Vertreter diese Grundstücke bis zum Erreichen des volljährigen Alters der Erben verpflichten (Absatz 10 des Artikels 22 des Landgesetzes der Russischen Föderation).

Die aus dem Verkehr gezogenen Grundstücke können nicht vermietet werden, außer in den Fällen, die durch Bundesgesetze festgelegt sind (Punkt 11 des Artikels 22 des Landesgesetzes der Russischen Föderation).

Größe der Miete

Die Höhe der Miete wird im Mietvertrag festgelegt (Punkt 4 des Artikels 22 des Landesgesetzes der Russischen Föderation). Die Höhe der Miete ist ein wesentliches Vertragsmerkmal eines Grundstücksmietvertrags (Punkt 12 des Artikels 22 des Landesgesetzes der Russischen Föderation). Die Höhe der Miete für ein Grundstück, das im Eigentum des Staates oder einer Gemeinde steht, wird durch Artikel 39.7 des Landesgesetzes der Russischen Föderation geregelt.

„Der Mietertrag für ein Grundstück, das in staatigem oder kommunalem Eigentum steht, wird gemäß den grundlegenden Prinzipien der Festlegung des Mietertrags, die vom russischen Regierung festgelegt wurden“ (Absatz 1 des Artikels 39.7 des Landgesetzes der Russischen Föderation). Die grundlegenden Prinzipien zur Festlegung des Mietertrags bei der Vermietung von Grundstücken, die in staatigem oder kommunalem Eigentum stehen, wurden durch das Erlass des russischen Regierens vom 16.07.2009 № 582¹⁸ bestätigt.

Laut Absatz 2 des Artikels 39.7 des Landgesetzes der Russischen Föderation, „Im Fall eines Abschlusses eines Mietvertrags für ein Grundstück, das in staatigem oder kommunalem Eigentum steht, bei einer Auktion zur Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrags für ein Grundstück wird der jährliche Mietertrag oder der Betrag des ersten Mietaufschlags für das Grundstück gemäß dem Ergebnis dieser Auktion festgelegt.“

Im Falle des Abschlusses eines Pachtvertrags für ein Grundstück mit einer Person, die die einzige Bewerbung zur Teilnahme am Verkaufsgespräch über den Abschluss eines Pachtvertrags für ein Grundstück in staatlichem oder kommunalem Eigentum eingereicht hat, mit der Bewerberin oder dem Bewerber, der als einziger Teilnehmer des Verkaufsgesprächts anerkannt wurde, oder mit dem einzigen Teilnehmer am Verkaufsgespräch wird die jährliche Pachtzahlung oder der Betrag des ersten Pachtzahlungsabschnitts für dieses Grundstück in Höhe des Ausgangspreises festgelegt des Auktionserlasses.

Laut Absatz 3 des § 39.7 des Landgesetzes der Russischen Föderation gilt, sofern nicht anders durch das Landgesetz der Russischen Föderation oder andere Bundesgesetze festgelegt¹⁹, folgender Regelung²⁰ für die Festlegung der Höhe der Miete für Grundstücke, die in staatigem oder kommunalem Eigentum sind und ohne Ausschreibung verliehen werden:

1) Das russische Bundeskabinett legt die Regelung für Grundstücke fest, die im föderalen Eigentum stehen;

2) staatlicher Behörde der Russischen Föderation in Bezug auf Grundstücke, die im Eigentum der Russischen Föderation befinden, sowie auf Grundstücke, bei denen die staatliche Eigentumsrechte nicht festgelegt sind;

3) lokaler Selbstverwaltungsbehörde in Bezug auf Grundstücke, die im kommunalen Eigentum befinden.

Laut Absatz 4 des Artikels 39.7 des Landgesetzes der Russischen Föderation darf die Miete für Grundstücke, die im staatlichen oder kommunalen Eigentum stehen und zur Errichtung von Objekten bereitgestellt werden, wie sie in Unterabsatz 2 des Artikels 49 des Landgesetzes der Russischen Föderation²¹ vorgesehen sind, sowie zur Ausübung der Bodennutzung, nicht höher sein als die Miete, die für entsprechende Zwecke in Bezug auf Grundstücke berechnet wird, die im Eigentum der Bundesregierung stehen.

Laut Absatz 5 des § 39.7 des Landgesetzes der Russischen Föderation wird die Mietzahlung für ein Grundstück, das im Eigentum des Staates oder der Gemeinde steht, in Höhe nicht höher als der Bodensteuer berechnet, die für dieses Grundstück festgelegt ist, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird:

1) mit einer Person, die gemäß diesem Kodex das Recht hat, ein Grundstück, das im Eigentum des Staates oder der Gemeinde steht, kostenlos in Besitz zu nehmen, ohne Auktionen durchzuführen, wenn dieses Grundstück für staatliche oder kommunale Zwecke reserviert ist oder in den Umlauf eingeschränkt ist;

2) mit der Person, mit der ein Vertrag über die umfassende Entwicklung eines Wohnbaugrundstücks abgeschlossen wurde, wenn das Grundstück innerhalb des Gebiets liegt, für das eine Entscheidung zur umfassenden Entwicklung eines Wohnbaugrundstücks getroffen wurde, und dieses Grundstück der genannten Person oder einer juristischen Person übergeben wurde, die gemäß dem Baugesetzbuch der Russischen Föderation die Umsetzung der Entscheidung zur umfassenden Entwicklung des Wohnbaugrundstücks sicherstellt;

2.1) mit der Person, die einen Vertrag über die Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung kommerzieller Nutzung oder einen Vertrag über die Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung sozialer Nutzung abgeschlossen hat, in Bezug auf das Grundstück, das dieser Person zur Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung kommerzieller Nutzung oder zur Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung sozialer Nutzung überlassen wurde, sowie in den Fällen, die durch das Gesetz der Russischen Bundesrepublik vorgesehen sind, mit einer gemeinnützigen Organisation, die von der Russischen Bundesrepublik oder einer kommunalen Einheit gegründet wurde, zur Entwicklung von Geländen zum Zweck des Bauens und Betreibens von Mietwohnungen sozialer Nutzung, in Bezug auf das Grundstück, das dieser Organisation zur Entwicklung eines Geländes zum Zweck des Bauens und Betreibens einer Mietwohnung sozialer Nutzung überlassen wurde;

3) mit Bürgern, die gemäß den Bundesgesetzen oder Gesetzen der Russischen Föderation ein Recht auf bevorrechtigten oder außerordentlichen Erwerb von Landparzellen haben;

4) gemäß Absatz 3 oder 4 des Artikels 39.20 des Landgesetzes der Russischen Föderation mit Personen, denen Gebäude, Anlagen und Räume innerhalb eines unteilbaren Landparzells auf dem Recht der operativen Verwaltung gehören.

Laut Absatz 6 des Artikels 39.7 des Landgesetzes der Russischen Föderation wird die Mietzahlung für das Landstück, auf dem sich ein kulturererbtäglicher Gegenstand befindet, der privatisiert wurde durch Verkauf im Wettbewerb gemäß dem Bundesgesetz vom 21.12.2001 № 178-ФЗ „Über die Privatisierung staatlichen und kommunalen Vermögens“²², in Höhe von einem Rubel pro Jahr für die gesamte Dauer der Erfüllung der Wettbewerbsbedingungen für den Verkauf dieses Objekts festgelegt.

Laut Absatz 7 des § 39.7 des Landesgesetzes der Russischen Föderation wird die Mietzahlung für ein Grundstück, das im staatlichen oder kommunalen Eigentum steht, auf der Grundlage des Katasterwerts des Grundstücks festgelegt, mit Ausnahme der Fälle, die in Absatz 2 und 6 des § 39.7 des Landesgesetzes der Russischen Föderation genannt sind sowie anderer Fälle, die durch Bundesgesetze vorgesehen sind.

Miete von Grundstücken durch fremde Staatsbürger und Personen ohne Staatsangehörigkeit

Fremde Staatsbürger und Personen ohne Staatsangehörigkeit können innerhalb des Territoriums der Russischen Föderation Grundstücke auf dem Recht der Miete besitzen, mit Ausnahme der Fälle, die im Landesgesetz der Russischen Föderation vorgesehen sind (Absatz 1 des § 22 des Landesgesetzes der Russischen Föderation).