Location de terrains

Dispositions générales

Définition de la location

Les dispositions générales relatives à la location sont régies par le chapitre 34 du Code civil russe («Location»). «Selon le contrat de location (ou bail d'immeubles), le propriétaire (le bailleur) s'engage à mettre à disposition du locataire (le preneur) un bien contre rémunération, en possession temporaire et usage ou uniquement en usage temporaire.

Les fruits, produits et revenus obtenus par le locataire en utilisant le bien loué conformément au contrat appartiennent à ce dernier. (article 606 du Code civil russe).

La location de terrains est régie par l'article 22 du Code de la terre de la Fédération de Russie.

Quels terrains peuvent être mis en location

Les terrains, à l'exception de ceux retirés de la circulation¹, peuvent être mis en location conformément au droit civil et au Code de la terre de la Fédération de Russie (alinéa 2 de l'article 22 du Code de la terre de la Fédération de Russie).

Transfert des droits et obligations selon le contrat de location

Le locataire d'un terrain, à l'exception des participants de la zone économique libre sur le territoire de la République de Crimée et de la ville de statut fédéral Sébastopol, auxquels des terrains ont été attribués en location sans passer par des enchères pour la mise en œuvre des contrats relatifs aux conditions d'activité dans la zone économique libre, conclus conformément à la loi fédérale du 29.11.2014 n° 377-FZ «Sur le développement de la République de Crimée et de la ville de statut fédéral Sébastopol ainsi que sur la zone économique libre sur les territoires de la République de Crimée et de la ville de statut fédéral Sébastopol»², ainsi que des entreprises individuelles et des petites et moyennes entreprises louant des terrains inclus dans les listes des biens de propriété étatique et municipale prévues à l'article 18, paragraphe 4, de la loi fédérale du 24.07.2007 n° 209-FZ «Sur le développement des petites et moyennes entreprises en Russie»³, ainsi que des citoyens ou des exploitations agricoles (agriculteurs individuels), auxquels des terrains ont été attribués parmi les terres agricole, appartenant à la propriété étatique ou municipale, afin d'exercer l'activité de l'exploitation agricole (fermier), ont le droit de transférer leurs droits et obligations en vertu du contrat de location du terrain à une tierce partie, notamment de mettre les droits locatifs sur le terrain en garantie ou de les porter comme apport au capital social d'une société en nom collectif ou d'une société anonyme, ou comme contribution en parts dans une coopérative de production, dans la limite de la durée du contrat de location du terrain sans le consentement du propriétaire, à condition d'en informer ce dernier⁴, si le contrat de location du terrain ne prévoit pas autre chose. Dans les cas mentionnés, le nouveau locataire du terrain devient responsable en vertu du contrat de location du terrain vis-à-vis du propriétaire, à l'exception de la transmission des droits de location en garantie. Aucun nouveau contrat de location du terrain n'est requis dans ce cas (alinéa 5 de l'article 22 du Code civil russe).

Transfert par le locataire, qui est une personne avec laquelle un contrat d'aménagement de terrain visant la construction et l'exploitation d'un logement loué à usage commercial⁵ ou un contrat d'aménagement de terrain visant la construction et l'exploitation d'un logement loué à usage social, des droits et obligations prévus par le contrat de location du terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale et lui ayant été octroyé pour l'aménagement du terrain visant la construction et l'exploitation d'un logement loué d'usage commercial ou pour l'aménagement d'un terrain dans le but de construire et d'exploiter une maison de location sociale (à l'exclusion de la cession des droits locatifs en garantie ou du recouvrement des droits locatifs cédés en garantie conformément à la loi fédérale du 16 juillet 1998 n° 102-FZ «Sur l'hypothèque (gage immobilier)»⁶), est autorisé uniquement dans le cas où la personne concernée transfère auxdits droits et obligations découlant du contrat d'aménagement du terrain dans le but de construire et exploitation d'un logement locatif à usage commercial ou d'un contrat de lotissement visant la construction et l'exploitation d'un logement locatif à usage social. La cession par le locataire, qui est une organisation à but non lucratif créée par un sujet de la Fédération russe ou une formation municipale pour l'aménagement des territoires dans le but de construire et d'exploiter des logements locatifs à usage social, des droits et obligations issus du contrat de location d'un terrain appartenant à la propriété étatique ou municipale et mis à disposition de cette organisation à but non lucratif pour l'aménagement du territoire dans le but de construire et d'exploiter un logement locatif à usage social, n'est pas autorisée (article 22, paragraphe 5.1 du Code de la propriété foncière) (article 22, paragraphe 5.1 du Code de la propriété foncière), sauf dans le cas de la cession des droits de location en garantie ou l'exécution d'une saisie sur ces droits de location conformément à la loi fédérale n° 102-FZ du 16 juillet 1998 «Sur l'hypothèque (le gage immobilier)»⁷.

Loueur d'un terrain qui est résident d'une zone économique spéciale ne peut pas transférer ses droits et obligations issus du contrat de location du terrain à une tierce partie, notamment en versant les droits de location sur le terrain comme apport au capital social d'une société commerciale ou d'une société anonyme, ou comme cotisation en participation dans un coopératif de production, à l'exception de la mise en garantie des droits de location du terrain (alinéa 5.2 de l'article 22 du Code civil russe).

La mise en garantie par le locataire, qui est résident d'une zone économique spéciale ou une société de gestion, des droits de location sur le terrain lui ayant été octroyé, appartenant à la propriété étatique ou municipale, l'exécution du recouvrement sur les droits de location ainsi mis en garantie et la réalisation de ces droits de location s'effectuent en tenant compte des particularités prévues par l'article 32 de la loi fédérale n° 116-FZ du 22 juillet 2005 «Sur les zones économiques spéciales en Russie federale»⁸ (alinéa 5.2 de l'article 22 du Code civil russe).

Conformément à la partie 6 de l'article 32 de la loi fédérale du 22 juillet 2005 n° 116-FZ «Sur les zones économiques spéciales en Russie federale»⁹, le locataire d'un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale, qui est un résident d'une zone économique spéciale ou une société de gestion, a le droit de transférer les droits de location de ce terrain en garantie aux personnes morales russes, conformément aux règles établies par le gouvernement de la Fédération de Russie¹⁰, dans les conditions suivantes :

1) en cas d'exécution du droit de garantie sur le droit de location de ce terrain et de sa mise en vente, ledit droit de location ne peut être acquis que par les résidents des zones économiques spéciales ou la société de gestion de la zone économique spéciale dans laquelle se trouve ce terrain ;

2) dans le cas où le droit d'exploitation de ce terrain par l'intermédiaire d'un bail à terme n'a pas été exercé pendant un an à partir du moment où la saisie a été portée sur celui-ci, ladite société de gestion de la zone économique spéciale doit acquérir ledit droit de bail à terme dans les limites de laquelle se trouve ce terrain.

Le locataire d'un bien immobilier, à l'exception des résidents des zones économiques spéciales - locataires de biens immobiliers, et des participants à la zone économique libre située sur le territoire de la République de Crimée et de la ville fédérale de Sébastopol, auxquels des biens immobiliers ont été attribués en location sans mise en concurrence pour la réalisation des contrats relatifs aux conditions d'activité dans la zone économique libre conclus conformément à la loi fédérale du 29 novembre 2014 n° 377-FZ «Sur le développement de la République de Crimée et de la ville fédérale de Sébastopol ainsi que sur la zone économique libre située sur le territoire de la République de Crimée et de la ville fédérale de Sébastopol»¹¹, ainsi que des micro-entrepreneurs et petites et moyennes entreprises louant des biens immobiliers inclus dans les listes du patrimoine étatique et municipal prévus à l'article 18, paragraphe 4, de la loi fédérale du 24 juillet 2007 n° 209-FZ «Sur le développement des micro-entreprises et petites et moyennes entreprises en Russie»¹², les citoyens ou les paysans, (agricole) exploitations qui ont été attribuées des parcelles de terre destinées à l'agriculture, appartenant à la propriété étatique ou municipale, afin d'exercer l'activité de l'exploitation agricole (fermier), a le droit de sous-louer le terrain loué en location à titre de sous-location, dans les limites de la durée du contrat de location, sans le consentement du propriétaire, à condition d'en informer ce dernier, sauf disposition contraire prévue par le contrat de location. Les sous-locataires bénéficient de tous les droits des locataires de parcelles foncières prévus par le Code civil russe (alinéa 6 de l'article 22 du Code civil russe).

Les organes exécutifs fédéraux, les organes exécutifs des sujets de la Fédération russe, ainsi que les organes de l'autorité locale établissent les listes¹³ du patrimoine étatique et du patrimoine municipal libre de droits des tiers (à l'exception du droit de gestion économique, du droit d'administration opérationnelle ainsi que des droits patrimoniaux des sujets de la petite et moyenne entreprise), complétées chaque année avant le 1er novembre de l'année en cours par le patrimoine étatique et le patrimoine municipal. L'immobilier de l'État et des municipalités inclus dans les listes mentionnées est utilisé à des fins de mise à la disposition, à titre gratuit ou payant, sur une base à long terme (y compris au tarif réduit¹⁴ de loyer) aux entreprises et organisations du secteur des petites et moyennes entreprises ainsi qu'aux organismes formant l'infrastructure de soutien à ces entreprises, et peut être transféré en propriété au profit des entreprises et organisations du secteur des petites et moyennes entreprises sur une base onéreuse conformément à la loi fédérale du 22 juillet 2008 n° 159-FZ «Sur les particularités de la cession de l'immobilier mobilier et immobilier appartenant à l'État ou aux municipalités, loué par les petites et moyennes entreprises, ainsi que sur l'introduction d'amendements dans certains actes législatifs de la Fédération de Russie»¹⁵ ainsi que dans les cas prévus aux sous-paragraphes 6, 8 et 9 du paragraphe 2 de l'article 39.3 du Code de la propriété foncière de la Fédération de Russie. Ces listes doivent être publiées obligatoirement ¹⁶ dans les médias de masse ainsi qu'être déposées sur le réseau informatique-télécom «Internet» sur les sites officiels des organismes exécutifs étatiques, des organes de l'autorité locale et (ou) sur les sites officiels de soutien informationnel des entreprises petites et moyennes. Ces listes ne comprennent pas les terrains prévus aux sous-points 1 - 10, 13 - 15, 18 et 19 du point 8 de l'article 39.11 du Code foncier de la Fédération russe, à l'exception des terrains attribués en location aux entreprises petites et moyennes (paragraphe 4 de l'article 18 de la loi fédérale du 24 juillet 2007 n° 209-FZ «Sur le développement des entreprises petites et moyennes en Russie federale»¹⁷).

Lors de la location d'un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale, sur une durée supérieure à cinq ans, le locataire du terrain a le droit, sauf disposition contraire des lois fédérales, dans les limites de la durée du contrat de location, de transférer ses droits et obligations découlant de ce contrat à un tiers, y compris les droits et obligations mentionnés aux paragraphes 5 et 6 du présent article, sans le consentement du propriétaire, sous réserve d'en informer celui-ci. Tout changement des conditions du contrat de location du terrain sans le consentement du locataire ainsi que toute limitation des droits du locataire prévus par ce contrat est interdit. Sauf disposition contraire du présent Code ou d'une autre loi fédérale, la résiliation anticipée du contrat de location du terrain conclu pour une durée supérieure à cinq ans sur demande du propriétaire ne peut avoir lieu qu'en vertu d'une décision de justice en cas de violation grave du contrat par le locataire (paragraphe 9 de l'article 22 du Code civil russe).

L'occupant d'un terrain, qui lui a été attribué en lien avec la location de bâtiments ou d'installations situés sur ce terrain et appartenant à l'État ou à la propriété municipale, peut transférer ses droits et obligations issus du contrat de location de ce terrain à un tiers uniquement avec le consentement du propriétaire, dans les cas où ces derniers sont transférés au tiers en lien avec le transfert des droits et obligations issus du contrat de location de ces bâtiments ou installations. L'occupant mentionné ci-dessus n'a pas le droit de mettre en gage le droit de location du terrain ni de l'introduire comme apport en capital social d'une société commerciale, d'une société à responsabilité limitée ou comme participation dans une coopérative industrielle (alinéa 9.3 de l'article 22 du Code foncier de la Fédération russe).

Dans le cas où des terrains sont hérités par des personnes n'ayant pas atteint l'âge adulte, leurs représentants légaux peuvent louer ces terrains pour une durée jusqu'à ce que les héritiers atteignent l'âge adulte (alinéa 10 de l'article 22 du Code foncier de la Fédération russe).

Les terrains retirés de la circulation ne peuvent être loués, sauf dans les cas prévus par les lois fédérales (alinéa 11 de l'article 22 du Code civil russe).

Tarif de la redevance locative

Le tarif de la redevance locative est déterminé par le contrat de location (alinéa 4 de l'article 22 du Code civil russe). Le tarif de la redevance locative constitue une condition essentielle du contrat de location d'un terrain (alinéa 12 de l'article 22 du Code civil russe). Le tarif de la redevance locative pour un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale est réglementé par l'article 39.7 du Code civil russe.

«Le montant de la redevance locative pour un terrain appartenant à la propriété fédérale ou municipale est déterminé conformément aux principes fondamentaux de fixation de la redevance locative établis par le Gouvernement de la Fédération russe» (alinéa 1 de l'article 39.7 du Code civil russe). Les principes fondamentaux de fixation de la redevance locative lors de la location de terrains appartenant à la propriété fédérale ou municipale ont été approuvés par le Décret du Gouvernement de la Fédération russe du 16 juillet 2009 n° 582¹⁸.

Conformément au alinéa 2 de l'article 39.7 du Code civil russe, «Dans le cas de la conclusion d'un contrat de location d'un terrain appartenant à la propriété fédérale ou municipale, lors d'une enchère pour la conclusion d'un contrat de location de ce terrain, le montant annuel de la redevance locative ou le montant du premier paiement locatif pour le terrain est déterminé sur la base des résultats de cette enchère.

Dans le cas d'une conclusion d'un contrat de location d'un terrain avec une personne ayant déposé la seule demande pour participer à un enchères sur le droit de conclure un contrat de location d'un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale, avec le candidat reconnu comme unique participant aux enchères, ou avec le seul participant aux enchères, le montant annuel du loyer ou le montant du premier paiement locatif pour ce terrain est déterminé au montant de la prix initial de l'objet des enchères.

Conformément à l'article 39.7, paragraphe 3 du Code civil russe, si rien n'est prévu autrement par le Code civil russe ou d'autres lois fédérales¹⁹, l'ordre²⁰ de détermination du montant du loyer pour les terrains appartenant à l'État ou à la propriété municipale et mis en location sans enchères est établi comme suit :

1) Par le gouvernement de la Fédération de Russie concernant les terrains appartenant à la propriété fédérale ;

2) par l'organe de l'autorité étatique de la république fédérale russe en ce qui concerne les terrains appartenant à la république fédérale russe, ainsi que les terrains sur lesquels la propriété étatique n'a pas été délimitée ;

3) par l'organe de l'autorité locale en ce qui concerne les terrains appartenant à la propriété municipale.

Conformément au paragraphe 4 de l'article 39.7 du Code de la terre de la Fédération de Russie, le montant des redevances locatives pour les terrains appartenant à la propriété étatique ou municipale et mis à disposition pour l'emplacement d'installations prévues au sous-paragraphe 2 de l'article 49 du Code de la terre de la Fédération de Russie²¹, ainsi que pour l'utilisation des ressources minérales, ne peut dépasser le montant des redevances locatives calculé pour ces mêmes objectifs en ce qui concerne les terrains appartenant à la propriété fédérale.

Conformément à l'alinéa 5 de l'article 39.7 du Code civil russe, le montant du loyer payé pour un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale est déterminé au maximum au montant de l'impôt foncier calculé en ce qui concerne ce terrain, dans les cas suivants :

1) avec une personne ayant, conformément au présent Code, le droit d'être octroyé gratuitement un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale, sans passer par des enchères, si tel terrain est réservé aux besoins de l'État ou de la municipalité ou s'il est soumis à une restriction dans sa circulation ;

2) avec la personne avec qui un contrat de développement global d'un territoire d'aménagement immobilier a été conclu, si le terrain a été créé dans les limites du territoire concerné par la décision relative au développement global d'un territoire d'aménagement immobilier et lui a été attribué, ou avec une personne morale assurant, conformément au Code de l'urbanisme de la Fédération russe, la mise en œuvre de la décision relative au développement global d'un territoire d'aménagement immobilier ;

2.1) avec la personne ayant conclu un contrat d'exploitation d'un terrain visant la construction et l'exploitation d'un logement locatif à usage commercial ou un contrat d'exploitation d'un terrain visant la construction et l'exploitation d'un logement locatif à usage social, concernant le terrain mis à disposition à cette personne pour l'exploitation visant la construction et l'exploitation d'un logement locatif à usage commercial ou pour l'exploitation visant la construction et l'exploitation d'un logement locatif à usage social, ainsi qu'avec une organisation à but non lucratif créée par un sujet de la Fédération russe ou une formation municipale pour l'exploitation de terrains visant la construction et l'exploitation de logements locatifs à usage social, concernant le terrain mis à disposition à cette organisation pour l'exploitation visant la construction et l'exploitation d'un logement locatif à usage social ;

3) avec les citoyens ayant, conformément aux lois fédérales et aux lois des sujets de la Fédération russe, le droit d'acquérir en priorité ou hors priorité des parcelles foncières ;

4) conformément au point 3 ou 4 de l'article 39.20 du Code de la propriété foncière de la Fédération russe, avec les personnes auxquelles appartiennent, sur le droit d'administration opérationnelle, des bâtiments, constructions et locaux situés sur un même terrain.

Conformément au paragraphe 6 de l'article 39.7 du Code civil russe, le montant du loyer payé pour le terrain sur lequel se trouve un bien immobilier faisant partie du patrimoine culturel, privatisé par vente lors d'un concours conformément à la loi fédérale du 21 décembre 2001 n° 178-FZ «Sur la privatisation des biens immobiliers de propriété étatique et municipale»²², est fixé à un rouble par an pendant toute la durée de l'exécution des conditions du concours

Conformément à l'alinéa 7 de l'article 39.7 du Code civil russe, le montant du loyer payé pour un terrain appartenant à l'État ou à la propriété municipale est déterminé sur la base de sa valeur cadastrale, à l'exception des cas mentionnés aux alinéas 2 et 6 de l'article 39.7 du Code civil russe ainsi que dans d'autres cas prévus par les lois fédérales.