Réglementation juridique du zoning urbain

Comme le souligne S.A. Bogolyubov, les villes et les points de population constituent les lieux principaux de résidence des citoyens de la Fédération de Russie, chargés de créer à chacun un environnement favorable ainsi que d'autres conditions nécessaires au développement de la qualité de vie. L'ensemble des moyens assurant une vie digne et un développement libre de l'être humain est prévu dans les institutions et normes du droit de l'urbanisme et de l'environnement¹. À cet égard, Yu.G. Zharikov attire l'attention sur le fait que la construction n'est pas une activité économique inoffensive, ni pour la nature environnant les chantiers de construction, ni pour le paysage culturel en ville, son esthétique². Dans le contexte mentionné ci-dessus, une importance particulière revient à l'assurance d'un état favorable de l'environnement lors de la mise en œuvre des activités d'aménagement urbain.

Dans la littérature scientifique, l'accent est mis sur l'importance du zonage urbain dans le règlement de l'activité d'aménagement du territoire. Selon N.V. Kichigin, le zonage urbain doit devenir l'outil le plus important et efficace pour réglementer l'activité d'aménagement du territoire et l'utilisation des terres sur les territoires des formations municipales, permettant à ces dernières de mener une politique municipale autonome en matière d'utilisation des terres et de construction³. Alors que selon E.K. Trutnev, dans une économie de marché, sous les conditions du marché immobilier, il ne peut y avoir de zonage urbain

de zonage établissant des réglements d'urbanisme juridiquement significatifs par le biais d'actes normatifs municipaux – Règles d'utilisation des terres et de construction[^161].

Le zoning urbain est le plus détaillé parmi tous les types de zoning territorial considérés dans le cadre de la présente étude, et est régulé par le droit actuel de la Fédération de Russie. Le zoning urbain ainsi que certains éléments spécifiques du zoning urbain sont fréquemment étudiés dans la littérature scientifique⁴. Il existe également un nombre considérable de travaux de thèse dans lesquels le zoning urbain est analysé en détail[^163].

À l'avis d'A.P. Anisimov, dans le mécanisme de régulation juridique, l'institution du zonage urbain occupe une place particulière. Elle contient des critères de légalité du comportement des sujets des relations de droit foncier, car elle précise les caractéristiques des infractions administratives (et non seulement) inscrites dans les normes juridiques générales, agit en tant que critère de légalité (illégalité) du comportement des sujets des relations de droit foncier. L'état d'institutions telles que le droit à un environnement favorable à la vie, la responsabilité pour les infractions foncières (construction illégale, etc.), dépend de l'utilisation du terrain conformément aux règlements d'urbanisme établis pour chaque zone territoriale[^164].

N.A. Andrianov souligne que l'essentiel de la valeur du système de zonage urbain des territoires des localités réside dans l'établissement de la «transparence» du processus de construction, lorsque les futurs constructeurs et la population comprennent clairement comment un terrain particulier ainsi que les biens immobiliers situés dessus peuvent être utilisés. Cela permet d'éliminer pratiquement toute dépendance des constructeurs et de la population locale à l'arbitraire des fonctionnaires des autorités locales lors de la fixation du type d'utilisation permise d'un terrain[^165].

Le Code de l'urbanisme de la Fédération russe en vigueur précédemment du 07 mai 1998 n° 73-FZ (ci-après le Code de l'urbanisme de la Fédération russe de 1998)[^166] distinguait le zonage[^167] et le zonage juridique[^168]. Selon l'opinion d'A.A. Vysockovsky, le zonage juridique représente une idéologie et une technologie de la régulation urbaine destinées à l'économie de marché, visant un processus démocratique permettant d'atteindre un équilibre des intérêts de différents groupes[^169].

Cependant, lors de la préparation du nouveau Code législatif de la Fédération de Russie, des doutes se sont élevés quant à l'exactitude même du terme «zoning juridique», dans le sens où l'utilisation de ce terme pourrait faire percevoir tout autre zoning (par exemple, le zoning du plan général) comme non juridique[^170].

Dans le Code de l'urbanisme actuel de la Fédération de Russie est utilisé le terme « zoning urbain »[^171]. Selon N.V. Kichigin, le droit de l'urbanisme prévoit un tel mécanisme universel de régulation des intérêts divers que le zoning urbain ou territorial[^172]. Alors que L.E. Bandorine considère le zoning urbain comme le mode principal de détermination de l'utilisation autorisée[^173].

Le contenu du concept de « zoning urbain » permet d'en déduire qu'il comporte deux éléments (liste fermée) : 1) la définition des zones territoriales et 2) l'établissement des règlements d'aménagement. De plus, l'utilisation du conjonctif « et » signifie que pour ce mode de définition du régime juridique des terres, la présence obligatoire des deux éléments est nécessaire. Autrement dit, le zoning urbain n'est pas uniquement la définition des zones territoriales ou uniquement l'établissement des règlements d'aménagement, dans le cas contraire, le texte de loi aurait utilisé le conjonctif disjonctif « ou ».

Le résultat du zonage urbain est la préparation des règles d'utilisation des sols et de construction[^174]. Selon N.V. Kichigin, bien que l'objectif principal des règles d'utilisation des sols et de construction soit la réglementation de la construction, elles contiennent néanmoins un important potentiel de protection de la nature[^175]. Conformément au paragraphe 2 de l'article 30 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie, les règles d'utilisation des sols et de construction comprennent : 1) l'ordre de leur application et des modifications apportées à ces règles ; 2) une carte de zonage urbain[^176] ; 3) les règlements d'urbanisme.

Selon les données du ministère du Développement régional de la Russie, à la fin de l'année 2013, ont été approuvés : 87,6 % des règles d'utilisation des terres et de construction des districts urbains ; 79,2 % des règles d'utilisation des terres et de construction des localités urbaines ; 62,7 % des règles d'utilisation des terres et de construction des localités rurales[^177].

La préparation du projet de plan d'utilisation des terres est réalisée, notamment en tenant compte des résultats des audiences publiques et des propositions des parties intéressées (alinéa 3 de l'article 31 du Code foncier de la Fédération de Russie). À cet égard, A.P. Anisimov considère les audiences publiques relatives aux projets de plan d'utilisation des terres et aux plans généraux comme la forme la plus efficace de participation du public à l'adoption de décisions écologiquement importantes[^178].

Le règlement d'urbanisme comprend trois éléments : 1) les types d'utilisation autorisés des terrains dans le cadre des limites de la zone territoriale correspondante, ainsi que tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous de la surface des terrains et est utilisé lors de leur aménagement et de l'exploitation ultérieure des constructions de grande importance ; 2) les dimensions limites (minimales et/ou maximales) des terrains et les paramètres limites de la construction autorisée, de la reconstruction des constructions de grande importance ; 3) les restrictions d'utilisation des terrains et des constructions de grande importance (alinéa 6 de l'article 1 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie).

(Code civil de la Fédération de Russie).

Comme le soulignent E.K. Trutnev et L.E. Bandorine, les deux premiers composants constituent, ainsi dit, la partie positive du règlement d'urbanisme, c'est-à-dire « ce qui est autorisé ». Le troisième composant correspond à la partie négative, « ce qui est interdit ». Ainsi, le règlement d'urbanisme peut simultanément indiquer à la fois ce qui est autorisé et ce qui est interdit.

La partie positive du règlement d'urbanisme, « ce qui est autorisé », est habilitée à l'établir les autorités locales compétentes dans les règles d'utilisation des terres et de construction. « Ce qui est autorisé » est établi en tenant compte de « ce qui est interdit ».

La partie négative du règlement d'urbanisme, « ce qui est interdit », les organes de l'autorité locale ne sont pas autorisés à établir, mais doivent respecter et prendre en compte. « Ce qui est interdit » est déterminé conformément au droit fédéral par le biais des zones à usage particulier (voir paragraphe 4 de l'article 1 du Code de la construction de la Fédération de Russie). Les zones à usage particulier sont inscrites dans les documents de planification territoriale (y compris les plans directeurs) et doivent impérativement être représentées dans les règles d'utilisation des terres et de construction[^179].

D'après N.V. Kichigin, le Code de la terre de la Fédération de Russie (ГрК РФ) prévoit, en premier lieu, l'extension du mécanisme d'utilisation autorisée non seulement aux parcelles de terrain, mais aussi aux objets de construction capitaliste (biens immobiliers) ; en second lieu, il établit une classification des types d'utilisation autorisée des parcelles de terrain et des objets de construction capitaliste[^180].

En outre, la littérature scientifique souligne l'importance particulière du règlement d'urbanisme dans le réglage des relations publiques. Par exemple, A.V. Cheremnykh a justifié la position selon laquelle une combinaison optimale de permissions et de restrictions dans le règlement d'urbanisme permettra d'assurer un équilibre entre les intérêts publics et privés[^181].

Dans le droit, il est prévu une disposition permettant aux titulaires des droits de choisir librement les terrains et les objets de construction d'un type d'utilisation autorisée prévu par la zonisation des territoires (paragraphe 2 du point 2 de l'article 7 du Code de la terre de la Fédération de Russie). Selon l'opinion de N.V. Kichigin, cette disposition législative ne doit pas être considérée comme un autorisation absolue d'agir uniquement conformément aux dispositions du règlement d'urbanisme. Les dispositions du règlement d'urbanisme doivent être envisagées en relation avec les actes normatifs de la Fédération de Russie, les règlements techniques et les exigences

Les règlements SanPiN et autres exigences obligatoires. Ainsi, même dans une zone industrielle d'un point de population, il est impossible d'installer une centrale atomique sans études spéciales et des accords préalables[^182]. L.E. Bandorine a proposé un mécanisme de mise en œuvre du droit à choisir tout type d'utilisation autorisée parmi ceux prévus par le zonage des terrains[^183].

Les problèmes liés à la détermination du régime juridique des terres lors de l'approbation des règles d'utilisation et de construction des sols sont fréquemment rencontrés dans la pratique judiciaire. Comme il ressort de la décision du Présidium de la Cour suprême de Russie du 18 juin 2013, n° 136/13 dans l'affaire n° A55-23145/2010, la société à responsabilité limitée «G.» (ci-après la société) a introduit une demande devant le tribunal arbitral de la région S. contre la Douma du district municipal S. et le chef du district municipal S., demandant l'annulation de la décision de la Douma du district municipal S. du 08 avril 2010, en ce qui concerne le changement de la zone C-1 vers la zone P-2 (zone des parcs, boulevards et quais) concernant les parcelles de terre appartenant au demandeur : pour un parking, ne correspondant pas aux dispositions des articles 30, 34, 36 du Code civil de la Fédération de Russie, articles 40, 85 du Code de la terre de la Fédération de Russie et non applicables.

Par la décision du tribunal arbitral de la région de S. du 19.12.2011, les demandes formulées ont été satisfaites. Le tribunal fédéral arbitral du district de P., par sa décision du 29.03.2012, a annulé la décision du 19.12.2011 et a renvoyé l'affaire à nouveau examen devant le tribunal de première instance. Par la décision du tribunal arbitral de la région de S. du 27.07.2012, les demandes formulées ont été satisfaites. Le tribunal fédéral arbitral du district de P., par sa décision du 13.11.2012, a laissé sans changement la décision du 27.07.2012.

Comme l'ont établi les tribunaux et comme il ressort des pièces du dossier, l'acte contesté a introduit des modifications dans la carte de zonage juridique, notamment les zones Ж-3 et Ц-1 ont été modifiées en zone Р-2.

Annulant la décision du tribunal arbitral de la région de S. du 27 juillet 2012 dans l'affaire № A55-23145/2010 ainsi que le rapport du tribunal arbitral fédéral de la circonscription de P. du 13 novembre 2012 sur le même dossier, le Présidium du tribunal arbitral fédéral (ВАС) a souligné ce qui suit.

Le droit fédéral limite le droit du propriétaire d'utiliser le terrain lui appartenant par la construction ou la reconstruction des biens immobiliers situés sur le terrain, en imposant l'obligation de respecter les exigences du règlement d'urbanisme. L'étendue précise de cette limitation est définie conformément au droit de l'urbanisme par les règles d'utilisation des terres et de construction.

La tâche des organes des formations municipales lors de l'élaboration des règlements d'utilisation des terres et de construction consiste à ne pas assurer la priorité des droits des propriétaires de terrains au détriment d'autres intérêts, mais à concilier ces droits et intérêts, à établir entre eux un équilibre raisonnable et juste.

La conclusion des tribunaux selon laquelle l'adoption des modifications du Règlement crée des obstacles à la société pour une utilisation ultérieure des parkings est erronée. En considérant l'acte contesté comme non contraignant, les tribunaux n'ont pas tenu compte du fait que cette disposition prévoit expressément la possibilité de poursuivre l'utilisation antérieure des terrains.

Les tribunaux ont également reconnu que l'adoption de l'acte contesté après la réception par le propriétaire du terrain du GPZU constitue une violation de ses droits, car cela empêche l'utilisation ultérieure des terrains pour la construction d'objets immobiliers. Toutefois, en tenant compte du fait que l'émission de l'acte contesté ne contredit pas les normes du Code civil de la Fédération de Russie et du Code foncier de la Fédération de Russie, le fait que cet acte limite les droits du propriétaire du terrain ne peut constituer une base pour en déclarer la nullité.

Cependant, dans ce cas précis, l'étendue de la restriction des droits de propriété de la société résultant de l'introduction des modifications aux Règlements a significativement augmenté par rapport à la situation antérieure. En conséquence, le propriétaire des terrains n'est pas privé du droit d'engager des demandes conformément au point 7 de l'article 23 du Code de la propriété foncière de la Fédération de Russie, notamment en ce qui concerne l'expropriation de ces terrains.

L'article 38 du Code de la propriété foncière de la Fédération de Russie définit le contenu des limites des tailles des parcelles foncières et des paramètres limites de la construction autorisée, ainsi que de la reconstruction d'objets d'infrastructure[^184]. Selon l'opinion de N.V. Kichigin, l'établissement de tels paramètres et tailles pourra devenir un outil efficace de la politique urbaine et foncière des formations municipales, permettra d'utiliser plus efficacement les parcelles foncières et les objets d'infrastructure situés sur celles-ci, ainsi que de réduire les coûts administratifs liés à l'exercice de l'activité entrepreneuriale dans le domaine de la construction[^185].

Il est également important de définir l'objet du zoning urbain. Selon O.P. Koudinova, «les zones territoriales sont établies comme le résultat de la mise en place du zoning dans les limites de l'aménagement urbain»[^186]. Dans le contexte mentionné, il convient de tenir compte du fait que le Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie établit une liste exhaustive des terres et des parcelles de terre pour lesquelles aucun règlement de l'urbanisme n'est institué[^187].

À l'avis d'O.I. Krassov, il est impossible d'utiliser le terme «utilisation autorisée du terrain» concernant les terres pour lesquelles des règlements d'urbanisme ne sont pas établis (le zonage urbain n'est pas effectué), puisque cela manque de bases juridiques[^188].

Étant donné que l'établissement d'un règlement d'urbanisme constitue l'un des éléments essentiels du zoning urbain, l'absence d'établissement d'un règlement d'urbanisme pour une certaine catégorie de terrains signifie l'impossibilité d'appliquer le zoning urbain aux terrains situés dans les limites de la catégorie correspondante. Il semble également correct que l'inverse soit vrai, à savoir que le zoning urbain peut être appliqué aux terrains non mentionnés à la partie 6 de l'article 36 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie.

En tenant compte de ce qui précède, nous considérons que le zonage urbain constitue un moyen de détermination du régime juridique des zones territoriales. Le régime juridique des zones territoriales est établi à partir du moment où entre en vigueur l'acte normatif réglementaire approuvant les règles d'utilisation des terres et de la construction. Le régime juridique des terres est déterminé, notamment, en fonction de leur appartenance à une zone territoriale spécifique. Ainsi, le zonage urbain peut être considéré comme un moyen de détermination du régime juridique des terres. À cet égard, le régime juridique d'une zone territoriale est plus large que le régime juridique des terres situées dans les limites de cette zone, car Le zonage urbain définit le régime juridique non seulement des terrains, mais aussi des biens immobiliers.

Le contenu du régime juridique des zones territoriales comprend : 1) les types d'utilisation autorisée des terrains établis dans les limites des frontières de la zone territoriale correspondante, ainsi que tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous de la surface des terrains et est utilisé lors de leur construction et de l'exploitation ultérieure des objets de construction capital ; 2) les dimensions limites (minimales et/ou maximales) des terrains et les paramètres limites d'autorisation de construction, de reconstruction des objets de construction capital ; 3) les restrictions relatives à l'utilisation des terrains et des objets de construction capital.

Le projet de règles d'utilisation et de construction des terres fait l'objet d'une procédure de débats publics, au cours de laquelle la population peut influencer la définition du régime juridique des zones territoriales. Ainsi, les débats publics sur les projets de règles d'utilisation et de construction des terres constituent une forme de participation de la population à la détermination du régime juridique des terrains.

2002 ; Cherednikov A.V. Le zoning urbain comme moyen de garantir les intérêts écologiques publics et privés : Résumé de thèse … candidat en droit. Moscou, 2012. Les consultations préalables. Il s'agit là d'une différence fondamentale entre le zoning urbain et les autres méthodes mentionnées de détermination de l'utilisation autorisée des terrains, qui sont réalisées par les organes de l'autorité étatique ou les organes de l'autonomie locale habilités à cet effet sans consultation d'autres organes de l'administration publique et sans prise en compte des intérêts de la population et des parties concernées (p. 101-103, 105-111, 127-133, 139-143, 145-152, 200) (Bandorine L.E. Utilisation autorisée des terrains : thèse de doctorat en droit. Moscou, 2011. P. 9.).

Sur la carte de zonage urbain, les limites des zones avec des conditions particulières d'utilisation du territoire ainsi que les limites des sites du patrimoine culturel doivent être obligatoirement représentées. Les limites desdites zones peuvent être représentées sur des cartes séparées (article 30, partie 5 du Code de la construction de la Fédération russe).

ainsi que les règles d'utilisation et de développement des terres, puisque précisément ces types de documents d'urbanisme déterminent les paramètres stratégiques du développement territorial des formations municipales et à cette étape il convient le plus optimalement attirer l'attention des organes de l'autorité locale sur l'interdiction d'ignorer les intérêts écologiques de la population (Commentaire scientifique-pratique de la Loi fédérale «Sur la protection de l'environnement» (par article) / sous la direction de A.P. Anisimov. Moscou, 2010.).

parcels (Cherednikov A.V. Le zonage urbain comme moyen de garantir les intérêts écologiques publics et privés : résumé de thèse ... candidat aux sciences juridiques. Moscou, 2012. P. 11.).

taux de construction sur le territoire du terrain, déterminé comme le rapport entre la superficie totale du terrain pouvant être construite et la superficie totale du terrain ; 5) d'autres indicateurs (article 38 du Code foncier de la Fédération de Russie).

С.А. Боголюбова. Moscou, 2012 ; Lisina N.L. Le législation de la ville de Moscou sur l'aménagement urbain et le zonage territorial // Législation et économie. 2002. № 1 ; Melnikov N.N. Planification territoriale et zonage urbain des terrains artificiels // Justice russe. 2011. № 8. P. 9 – 13 ; Trutnev E.K., Bandorine L.E. Commentaire du Code d'aménagement urbain de la Fédération de Russie. Moscou, 2010. [^163]:  Voir par exemple Anisimov A.P. Fondements théoriques du régime juridique des terres des localités en Russie fédérale : résumé de thèse ... docteur en droit. Saratov, 2004 ; Bandorine L.E. Utilisation autorisée des parcelles foncières : thèse ... candidat au doctorat en droit. Moscou, 2011 ; Vysockovski A.A. Règles d'utilisation et de construction des terres : guide pour la rédaction. Expérience du zoning juridique au Kirghizstan. Bichkék, 2005 ; Lisine N.L. Régime juridique des terres des localités : résumé de thèse ... candidat au doctorat en droit Moscou, 2003 ; Zoning juridique de la ville. Introduction aux problèmes de régulation urbaine dans les conditions du marché / Sous la direction d'É.K. Troutneva. Moscou, [^164]:  Anisimov A.P. Le nouveau Code de l'urbanisme de la Fédération russe dans le contexte de la réforme foncière // Droit et économie. 2005. № 3. [^165]:  Andrianov N.A. Sur l'ordre d'élaboration des documents de zonage urbain des territoires des localités // Autorité étatique et gouvernance locale. 2006. № 1. [^166]: Loi fédérale russe (RF). 1998. Article 2069. [^167]:  Le zonage selon le Code de la planification urbaine et de la construction de la Fédération de Russie (1998) consistait à diviser le territoire en

[169] Vysokovskiï A.A. Règles d'utilisation des terres et de construction : guide pour la rédaction. Expérience du zonage juridique au Kirghizstan. Bichkek, 2005. P. 31. [^170]:  Zonage juridique de la ville. Introduction aux problèmes de régulation urbaine dans les conditions du marché / sous la direction d'É.K. Trutneva. Moscou, 2002. P. 9. [^171]:  Zonage urbano-constructionnel - zonage des territoires des formations municipales à des fins de détermination des zones territoriales et d'établissement des règlements d'urbanisme (partie 6 de l'article 1 du Code de la construction de la Fédération de Russie). [^172]:  Bogoljubov S.A., Kichigin N.V. Réglementation législative de l'activité des organes exécutifs fédéraux en matière de sécurité écologique. Moscou, 2007. P. 240. [^173]:  Le zoning urbain, en tant que moyen principal de détermination de l'utilisation autorisée, assure un équilibre entre les intérêts publics de différents niveaux et les intérêts privés, ce qui se réalise par : 1) l'obligation de conformité des règlements d'urbanisme aux documents de planification territoriale de la Fédération russe, des sujets de la Fédération russe et des formations municipales ; 2) la prise en compte des résultats des consultations publiques lors de l'élaboration des règlements d'urbanisme ; 3) le droit de choisir librement tout type d'utilisation autorisée prévu par les zones sans autorisations supplémentaires ni procédures [^174]:  Règles d'utilisation des terres et de construction - document de zonage urbain, qui est adopté par les actes normatifs des organes de l'autorité locale, par les actes normatifs des organes de l'autorité étatique des sujets de la Fédération de Russie - villes de valeur fédérale Moscou et Saint-Pétersbourg, et dans lequel sont définis les zones territoriales, les règlements d'urbanisme, l'ordre d'application de ce document ainsi que l'ordre de modification des dispositions qui y sont inscrites (paragraphe 8 de l'article 1 du Code de l'urbanisme de la Fédération de Russie). [^175]:  Kichigin N.V. Le potentiel écologique des instruments d'activités d'aménagement du territoire // Problèmes éco-juridiques du développement durable des localités. Résumés des communications de la conférence scientifique-pratique / Sous la direction générale d'E.L. Minina. Moscou, 2013. P. 22. [^176]:  Sur la carte de zonage urbain sont établies les limites des zones territoriales. Les limites des zones territoriales doivent correspondre à l'exigence selon laquelle chaque bien-fonds appartient uniquement à une seule zone territoriale. La création d'un seul bien-fonds à partir de plusieurs biens-fonds situés dans différentes zones territoriales est interdite. En règle générale, les zones territoriales ne sont pas établies en ce qui concerne un seul bien-fonds (paragraphe 4 de l'article 30 du Code foncier de la Russie). [^177]:  Site officiel du ministère du Développement régional de la Fédération russe // [Ressource électronique]. URL: http://www.minregion.ru/news_items/3973 [^178]:  L'établissement de l'institution de la participation du public dans la procédure d'adoption des décisions écologiquement significatives est une condition nécessaire pour le développement d'un État démocratique et de droit en Russie fédérale, puisque les initiatives civiques constituent la force motrice qui permet d'éviter l'impact négatif sur l'environnement lors de l'emplacement d'installations industrielles potentiellement dangereuses. La forme la plus efficace de participation du public à l'adoption de ces décisions est la participation des citoyens et de leurs organisations à la discussion des plans directeurs des municipalités et des localités, et [^179]:  Trutnev E.K., Bandorine L.E. Commentaire du Code de la construction et de l'urbanisme de la Fédération de Russie. Moscou, 2010. [^180]:  Commentaire du Code de la construction et de l'urbanisme de la Fédération de Russie (article par article) / sous la direction de S.A. Bogolyubov. Moscou, 2012. P. 197 - 198. [^181]:  Selon A.V. Cherednikov, la mise en œuvre de la combinaison optimale des autorisations — la possibilité de choisir les types d'utilisation autorisée de l'immeuble, les paramètres de construction et de reconstruction des objets de construction d'importance, ainsi que des restrictions — les limites d'utilisation des parcelles foncières et des objets de construction d'importance, les dimensions maximales des parcelles foncières, permet d'assurer un équilibre entre les intérêts écologiques publics et les intérêts des propriétaires, titulaires de droits immobiliers, utilisateurs des terres, locataires des terres [^182]:  Commentaire du Code de l'urbanisme de la Fédération russe (article par article) / éditeur responsable S.A. Bogolyubov. Moscou, 2012. P. 198. [^183]:  Le mécanisme de mise en œuvre du droit de choisir librement tout type d'utilisation autorisée parmi ceux prévus dans les zones réglementées, sans autorisations supplémentaires ni procédures de concertation, doit consister à : 1) imposer aux organes de l'autorité locale l'obligation d'introduire des modifications dans les données du registre foncier d'État concernant le changement de l'utilisation autorisée des terrains lors de l'adoption des règles d'utilisation et de construction des terres ainsi que lors de leur modification ; 2) assurer l'indication de l'utilisation autorisée dans le passeport cadastrale du terrain sous forme d'une liste des types

de l'utilisation autorisée du terrain, établis pour la zone territoriale de localisation correspondante du terrain concerné ; 3) instauration, dans le législation fiscale et foncière, du principe et du mécanisme de détermination des montants des paiements relatifs au terrain (taxe foncière et redevance locative), non en fonction du type d'utilisation autorisée applicable à ce terrain, mais en fonction de la zone territoriale dans laquelle se trouve ce terrain ; 4) établissement du mécanisme juridique permettant aux organes du registre foncier étatique, aux organismes fiscaux et aux organes de l'autorité locale d'obtenir des informations sur

types d'utilisation autorisée des parcelles foncières pouvant être modifiés indépendamment par les titulaires des droits (p. 132-152, 201-202) (Bandorine L.E. L'utilisation autorisée des parcelles foncières : thèse… candidat ès sciences juridiques. Moscou, 2011. P. 10.). [^184]:  Dimensions limites (minimales et/ou maximales) des parcelles foncières et paramètres limites de la construction autorisée, y compris la reconstruction d'objets immobiliers peuvent comprendre : 1) dimensions limites (minimales et/ou maximales) des parcelles foncières, notamment leur superficie ; 2) reculs minimaux par rapport aux limites des parcelles foncières afin de déterminer les emplacements autorisés pour le placement d'édifices, de constructions et d'installations, au-delà desquels la construction d'édifices, de constructions et d'installations est interdite ; 3) nombre limite d'étages ou hauteur maximale des édifices, constructions et installations ; 4) maximum [^185]:  Commentaire du Code de la planification urbaine de la Fédération de Russie (article par article) / sous la direction de S.A. Bogolyubov. Moscou, 2012. P. 200. [^186]:  Kudinova O.P. Commentaire de la loi fédérale du 18.06.2001 n° 78-FZ «Sur la gestion des terres» (article par article) // Système «Consultant Plus». 2010. [^187]:  Conformément au paragraphe 6 de l'article 36 du Code foncier de la Fédération de Russie, les règlements d'urbanisme ne sont pas établis pour les terres de la réserve forestière, les terres couvertes d'eau de surface, les terres de réserve, les terres des zones naturelles protégées (à l'exception des terres des stations climatiques et des stations balnéaires), les terres agricoles dans le cadre des terres d'utilisation agricole, ainsi que pour les parcelles situées sur le territoire des zones économiques spéciales. [^188]:  Krassov O.I. Commentaire du Code foncier de la Fédération de Russie (par article). Moscou, 2009.