L'importance de la réglementation des zones dans la détermination du régime juridique des terres

Dans la «Concepte de développement socio-économique à long terme de la Fédération de Russie pour la période jusqu'en 2020»¹, des objectifs sont formulés visant à réduire les risques d'investissement et de gestion, à augmenter le niveau moyen de logement, ainsi qu'à diminuer la part de la population vivant dans des zones présentant une situation écologique défavorable. La résolution de ces tâches semble difficile sans la mise en place d'un mécanisme bien coordonné pour déterminer le régime juridique des terres.

Le régime juridique des terres est déterminé de différentes manières, parmi lesquelles figurent la classification des terres en catégories, des types spécifiques de zonage territorial, l'établissement de zones avec des conditions particulières d'utilisation du territoire et d'autres. Un même bien immobilier peut être soumis simultanément au régime juridique d'une catégorie spécifique de terres, d'une zone territoriale et d'une zone avec des conditions particulières d'utilisation du territoire, ce qui entraîne fréquemment des conflits entre ces régimes juridiques. Dans cette situation, les problèmes de conciliation des méthodes de détermination du régime juridique des terres, ainsi que la compréhension du rôle et de la place de chaque telle méthode dans un système unique prennent le dessus.

L'aménagement des territoires vise à assurer une définition claire du régime juridique des terres, ce qui contribuera à : 1) améliorer les garanties pour les propriétaires ainsi que d'autres détenteurs de droits réels et obligatoires sur les biens immobiliers ; 2) attirer des investissements dans l'immobilier ; 3) résoudre les problèmes liés à l'habitat ; 4) créer une base financière stable pour le développement socio-économique des formations municipales grâce à l'augmentation des recettes fiscales locales provenant de l'impôt foncier (avant l'introduction en vigueur de l'impôt sur les biens immobiliers) ; 5) assurer un développement durable des territoires.

Les documents d'aménagement territorial sont approuvés par des actes normatifs juridiques et doivent être publiquement publiés. Pour les projets de documents relatifs à l'aménagement du territoire et au zonage urbain, il est prévu un débat public obligatoire. Les participants aux débats publics peuvent présenter leurs remarques et propositions, qui doivent être prises en compte obligatoirement lors de l'approbation des documents concernés, et ainsi influencer la définition du régime juridique des terres.

Ce manque de précision dans la législation n'est pas pleinement établi quant à la relation entre le zonage fonctionnel au sein de l'institution du planification territoriale et le zonage urbanistique. Cela entraîne fréquemment des litiges judiciaires, crée des difficultés dans l'application du droit et empêche ainsi une mise en œuvre adéquate du potentiel de la planification territoriale et du zonage urbanistique pour définir le régime juridique des terres. L'importance du zonage écologique dans la détermination du régime juridique des terres n'a pas été suffisamment étudiée.

La situation est aggravée par l'absence, dans la législation de la Fédération de Russie, dans la littérature scientifique et dans la pratique de l'application du droit, d'une terminologie unifiée concernant les normes régissant les relations sociales liées au zonage des territoires.

Au vu de ce qui précède, il convient de noter que la définition du régime juridique des terres sur la base de types spécifiques de zonage territorial s'accompagne d'un grand nombre de problèmes juridiques tant théoriques qu'pratiques, dont la résolution se révèle difficile en raison de l'inadéquation de la littérature scientifique sur le sujet. Ces éléments ont justifié le choix du thème de cette recherche.

Niveau de développement scientifique du sujet de la recherche. Certains aspects du régime juridique des terres ont été étudiés dans les travaux scientifiques de G.A. Aksenchenko, V.P. Balézine, L.E. Bandorine, S.A. Bogolioubov, M.M. Brinchkou, V.A. Bourav, G.A. Volkov, E.A. Galinovskaïa, M.Yu. Galiatine, A.K. Golichenkov, O.L. Dubovik, I.I. Evtikhieev, B.V. Youriev, J.G. Jarikov, G.L. Zemliakova, O.A. Zolotova, I.A. Iconitskaïa, N.V. Kichigine, M.I. Kozyr, O.I. Krassov, N.I. Krasnov, N.N. Melnikov, E.L. Minina, T.V. Petrova, É.K. Trutneva, V.V. Ustjoukova, A.V. Cherednikov, V.E. Chourkine et d'autres.

L. E. Bandorine a étudié des questions spécifiques relatives à la zonisation territoriale dans sa thèse pour l'obtention du diplôme de candidat en sciences juridiques «Utilisation autorisée des terrains» (2011), O. A. Zolotova, dans sa thèse pour l'obtention du diplôme de candidat en sciences juridiques «Régime juridique des terres des zones protégées» (2013), et A. V. Cherednikov, dans sa thèse pour l'obtention du diplôme de candidat en sciences juridiques «La zonisation urbano-constructive comme moyen d'assurer les intérêts publics écologiques et privés» (2012).

D'autres scientifiques ont également apporté une contribution significative à l'étude du régime juridique des terres et de la zonisation territoriale, leurs travaux étant répertoriés dans la bibliographie. Cependant, dans les recherches juridiques, le rôle de la zonisation territoriale pour déterminer le régime juridique des terres n'a pas été examiné de manière globale.

Objet de la recherche constituent les normes du droit environnemental, foncier et d'urbanisme régissant les relations sociales liées à la zonisation territoriale, la pratique juridique et la littérature scientifique.

Objectif de l'étude – identifier les conséquences juridiques du zonage territorial afin de déterminer le régime juridique des terres.

Pour atteindre cet objectif, les suivantes tâches ont été posées :

• définir le contenu du zonage territorial ;
• examiner les types spécifiques de zonage territorial (zonage urbain, zonage fonctionnel, zonage écologique), déterminer la relation entre ces types de zonage territorial dans l'objectif de définir le régime juridique des terres ;
• définir la relation entre le zonage territorial, la classification des terres selon leur destination d'utilisation et l'établissement de zones avec des conditions particulières d'utilisation du territoire dans l'objectif de déterminer le régime juridique des terres ;
• analyser les particularités du zonage territorial dans des pays étrangers (à l'exemple du Royaume-Uni, de l'Allemagne et des États-Unis).

Fondement théorique de la recherche a été constitué par les travaux des scientifiques dans le domaine de la théorie générale du droit – S.S. Alexeïev, N.A. Vlasenko, V.V. Lazarev, M.N. Marchenko, A.V. Mitskevitch, B.C. Nersesyan, A.S. Pigolkin ; du droit administratif – D.N. Bakhrakh, A.F. Nosdratchev, Iu.A. Tikhomirov ; du droit civil – S.N. Bratusia, L.A. Novosielova, O.N. Sadikov, E.A. Sukhanov, G.F. Sherchenévitch ; du droit environnemental et foncier – G.A. Aksenenev, A.P. Anisimov, V.P. Balezine, R.D. Bogolepov, S.A. Bogolioubov, M.M. Brinchkou, M.I. Vassilieva, G.A. Volkov, E.A. Galinovskaïa, A.K. Golichenkov, O.L. Dubovik, I.I. Evtikhiev, Iu.G. Zharikov, I.A. Ikonitskaïa, N.D. Kazantsev, N.V. Kichigine, M.I. Kozyr’, O.S. Kolbasov, N.I. Krasnov, O.I. Krassova, V.V. Krouglov, E.L. Minina, V.V. Petrov, T.V. Petrova, N.A. Syriodoev, V.V. Ustjoukova, G.V. Chouboukov et d'autres.