L'importance de la réglementation des zones dans la détermination du régime juridique des terres

Dans le «Concept de développement socio-économique à long terme de la Fédération de Russie pour la période jusqu'en 2020»¹, sont posées les tâches de réduction des risques d'investissement et d'entrepreneuriat, d'accroissement du niveau moyen de logement, de diminution de la part de la population vivant dans des zones présentant une situation écologique défavorable. La résolution de ces tâches est difficile à imaginer sans la mise en place d'un mécanisme bien coordonné permettant de déterminer le régime juridique des terres.

Le régime juridique des terres est déterminé de différentes manières, parmi lesquelles figurent la classification des terres en catégories, le zonage territorial spécifique, l'établissement de zones à conditions d'utilisation particulières et d'autres méthodes. Plusieurs régimes juridiques peuvent s'appliquer simultanément à un terrain, notamment celui d'une catégorie spécifique de terres, d'une zone territoriale et d'une zone à conditions d'utilisation particuliers, ce qui entraîne fréquemment des conflits entre ces régimes juridiques. Dans cette situation, les problèmes de harmonisation des méthodes de détermination du régime juridique des terres, ainsi que la compréhension du rôle et de la place de chaque telle méthode dans un système unique, prennent une importance primordiale.

Le zoning des territoires vise à assurer une définition claire du régime juridique des terres, ce qui contribuera à : 1) renforcer les garanties des propriétaires ainsi que des détenteurs de droits réels et obligatoires sur les biens immobiliers ; 2) attirer des investissements dans l'immobilier ; 3) résoudre les problèmes d'habitat ; 4) créer une base financière stable pour le développement socio-économique des formations municipales grâce à l'augmentation des recettes fiscales locales provenant de l'impôt foncier (avant l'introduction en vigueur de l'impôt sur les biens immobiliers) ; 5) assurer un développement durable des territoires.

Les documents de zonage territorial sont approuvés par des actes normatifs et doivent être publiquement publiés. L'organisation obligatoire de consultations publiques est prévue pour les projets de documents d'urbanisme territorial et de zonage urbain. Les participants aux consultations publiques ont le droit de présenter leurs remarques et propositions, qui doivent être prise en compte obligatoirement lors de l'approbation des documents concernés, et ainsi influencer la détermination du régime juridique des terres.

À cet égard, le droit ne définit pas pleinement le rapport entre le zoning fonctionnel dans le cadre de l'institution de la planification territoriale et du zoning d'aménagement urbain. Cela entraîne fréquemment des contentieux judiciaires, crée des difficultés dans l'application du droit et empêche ainsi une mise en œuvre adéquate du potentiel de la planification territoriale et du zoning d'aménagement urbain pour déterminer le régime juridique des terres. La valeur du zoning écologique lors de la détermination du régime juridique des terres n'a pas été suffisamment étudiée.

La situation s'aggrave par l'absence dans la législation de la Fédération de Russie, la littérature scientifique et la pratique juridique d'une terminologie unifiée applicable aux normes régissant les relations sociales liées au zonage territorial.

En tenant compte des éléments ci-dessus, on peut souligner que la définition du régime juridique des terres sur la base de types spécifiques de planification territoriale s'accompagne d'un grand nombre de problèmes juridiques tant théoriques que pratiques, dont la résolution se révèle difficile en raison du développement insuffisant de cette question dans la littérature scientifique. Ces éléments ont conditionné le choix du thème de la présente recherche.

Niveau de développement scientifique du sujet de recherche. Des questions individuelles du régime juridique des terres ont été étudiées dans les travaux scientifiques de G.A. Akssénenko, V.P. Balézine, L.E. Bandorine, S.A. Bogolioubov, M.M. Brinchkou, V.A. Bourov, G.A. Volkov, E.A. Galinovskaïa, M.Yu. Galaïtine, A.K. Golichenkova, O.L. Dubovik, I.I. Evtikhieev, B.V. Youriev, Yu.G. Zharikov, G.L. Zemliakova, O.A. Zotova, I.A. Ikoni tskaïa, N.V. Kichigine, M.I. Kozyr, O.I. Krassov, N.I. Krasnov, N.N. Melnikov, E.L. Minina, T.V. Petrova, É.K. Trutneva, V.V. Ustiu kova, A.V. Cherednikov, V.É. Chourkine et d'autres.

Des questions spécifiques relatives à la zonisation des territoires ont été étudiées par L.E. Bandorine dans sa dissertation présentée pour l'obtention du grade de docteur en droit «L'utilisation autorisée des parcelles foncières» (2011), O.A. Zolotova, dans sa dissertation présentée pour l'obtention du grade de docteur en droit «Régime juridique des zones de protection» (2013), A.V. Cherednikov dans sa dissertation présentée pour l'obtention du grade de docteur en droit «Le zoning urbain comme moyen d'assurer les intérêts publics écologiques et privés» (2012).

D'autres chercheurs ont également apporté une contribution significative à l'étude du régime juridique des terres et du zoning territorial, leurs travaux étant répertoriés dans la bibliographie. Toutefois, dans les recherches juridiques, l'importance du zoning territorial pour déterminer le régime juridique des terres n'a pas été considérée de manière globale.

Objet de la recherche constituent les normes du droit environnemental, foncier et d'urbanisme régissant les relations sociales liées au zoning territorial, la pratique juridique ainsi que la littérature scientifique.

Objectif de l'étude – identifier les conséquences juridiques du zonage des territoires afin de déterminer le régime juridique des terres.

Pour atteindre cet objectif, les tâches suivantes ont été posées :

• définir le contenu du zonage territorial ;
• examiner les types spécifiques de zonage territorial (planification urbaine, zonage fonctionnel, zonage écologique), définir la relation entre ces types de zonage territorial dans l'objectif de déterminer le régime juridique des terres ;
• définir la relation entre le zonage territorial, la classification des terres par catégories selon leur destination et l'établissement de zones avec des conditions particulières d'utilisation des terrains dans l'objectif de déterminer le régime juridique des terres ;
• analyser les particularités du zonage territorial dans les pays étrangers (à l'exemple du Royaume-Uni, de l'Allemagne et États-Unis). Base théorique de l'étude a été constituée par les travaux des scientifiques dans le domaine de la théorie générale du droit – S.S. Alexeïev, N.A. Vlasenko, V.V. Lazarev, M.N. Marchenko, A.V. Mitskevitch, B.C. Nersesyants, A.S. Pigolkin ; du droit administratif – D.N. Bachraha, A.F. Nosdratchev, Iu.A. Tikhomirov ; du droit civil – S.N. Bratusia, L.A. Novosielova, O.N. Sadikov, E.A. Sukhanov, G.F. Sherchenitch ; du droit de l'environnement et du droit foncier – G.A. Aksenench, A.P. Anisimov, V.P. Balezine, R.D. Bogolepov, S.A. Bogolioubov, M.M. Brinchkou, M.I. Vassilieva, G.A. Volkov, E.A. Galinovskaïa, A.K. Golichenkov, O.L. Dubovik, I.I. Evthikhieva, YU.G. Zharikova, I.A. Ikoniczkoï, N.D. Kazantseva, N.V. Kichigina, M.I. Kozyra, O.S. Kolbassova, N.I. Krassnova, O.I. Krassova, V.V. Kruglova, E.L. Mininova, V.V. Petrov, T.V. Petrova, N.A. Syrodoyeva, V.V. Ustyoukova, G.V. Chubukov et d'autres.