Naissance des droits sur les lots de terrain

Dispositions générales

Fondements de l'acquisition des droits sur les terres

Conformément à l'article 25 du Code foncier de la Fédération russe, les droits sur les parcelles foncières prévus aux chapitres III et IV du Code foncier de la Fédération russe naissent selon les fondements établis par le droit civil, les lois fédérales, et doivent être inscrits au registre d'État conformément à la loi fédérale «Sur l'enregistrement d'État des droits sur l'immeuble et des transactions avec celui-ci».

L'enregistrement d'État des transactions portant sur les parcelles foncières est obligatoire dans les cas prévus par les lois fédérales.

Les parcelles foncières nationalisées avant le 1er janvier 1991 conformément au droit en vigueur à l'époque de la nationalisation ne sont pas remboursables, leur valeur n'est ni compensable ni indemnisable.

Documents attestant des droits sur les parcelles foncières

Conformément à l'article 26 du Code foncier de la Fédération russe, les droits sur des parcelles foncières prévus aux chapitres III et IV du Code foncier de la Fédération russe sont confirmés par des documents conformément à la loi fédérale «Sur l'enregistrement d'État des droits sur l'immeuble et des transactions avec celui-ci».

2. Les contrats de location, de sous-location ou d'utilisation gratuite d'une parcelle foncière conclus pour une durée inférieure à un an ne sont pas soumis à l'enregistrement d'État, à l'exception des cas prévus par les lois fédérales.

Restrictions de la circulation des parcelles foncières

Conformément à l'article 27 du Code foncier de la Fédération russe, la circulation des parcelles foncières se déroule conformément au droit civil et au présent code.

Les parcelles foncières qui appartiennent aux terres retirées de la circulation ne peuvent être confiées à la propriété privée ni constituer des objets des transactions prévues par le droit civil.

Les terrains appartenant aux terres dont la circulation est restreinte ne sont pas transférés en propriété privée, à l'exception des cas prévus par les lois fédérales.

Le contenu des restrictions sur la circulation des terrains est établi par le présent Code et par les lois fédérales.

Les terrains suivants sont retirés de la circulation :

1) les réserves naturelles et parcs nationaux étatiques (à l'exception des cas prévus à l'article 95 du Code foncier de la Fédération russe) ;

2) les bâtiments et installations dans lesquels sont situés, pour une activité permanente, les forces armées de la Fédération russe, d'autres troupes, formations militaires et organes (à l'exception des cas prévus par les lois fédérales) ;

3) les bâtiments et installations dans lesquels sont situés les tribunaux militaires ;

4) les objets des organisations de la sécurité fédérale ;

5) les objets des organisations des services de garde nationale ;

6) objets d'utilisation de l'énergie atomique, points de stockage des matières nucléaires et substances radioactives ;

7) objets pour lesquels ont été créés des formations administratives-territoriales fermées en fonction des types d'activités exercées ;

8) objets appartenant aux institutions et organes de la Fédération russe de l'exécution des peines ;

9) cimetières militaires et civils ;

10) ouvrages ingénieriques, lignes de communication et réseaux de transmission construits dans l'intérêt de la défense et de la protection de la frontière étatique de la Fédération russe.

Sont limités en circulation les terrains suivants appartenant à la propriété étatique ou municipale :

• dans les limites des territoires naturels protégés non mentionnés à l'alinéa 4 de l'article 27 du Code foncier de la Fédération russe ;
• issus du fonds forestier ;
• dans les limites desquels se trouvent des objets hydriques appartenant à l'État ou à la propriété municipale ;
• occupés par des objets de valeur particulière du patrimoine culturel des peuples de la Fédération russe, des objets inscrits sur la Liste du patrimoine mondial, des réserves historico-culturelles, des objets du patrimoine archéologique, des musées-réserves ;
• attribués pour assurer la défense et la sécurité, l'industrie de défense, les besoins douaniers et non mentionnés à l'alinéa 4 de l'article 27 du Code foncier de la Fédération russe ;
• non mentionnés à l'alinéa 4 de l'article 27 du Code foncier de la Fédération russe dans les limites des formations administrativement-territoriales fermées ;
• destinés à la construction, à la reconstruction et (ou) à l'exploitation (ci-après également - implantation) d'objets de transport maritime, de transport intérieur fluvial, de transport aérien, d'installations de navigation aérienne et fluviale, d'objets d'infrastructure ferroviaire de transport public, ainsi que des routes fédérales, régionales, intermunicipales ou locales ;
• occupés par des objets d'infrastructure spatiale ;
• situés sous des ouvrages hydrauliques ;
• attribués à la production de substances toxiques, de stupéfiants ;
• pollués par des déchets dangereux, des substances radioactives, soumis à une pollution biogénique, ainsi que d'autres terres souffrant de dégradation ;
• situés dans les limites des terrains réservés aux besoins étatiques ou municipaux ;
• dans la première et la deuxième ceinture des zones de protection sanitaire des objets hydriques utilisés pour l'approvisionnement en eau potable et l'approvisionnement en eau pour les besoins domestiques.

L'exploitation des terres agricoles est réglementée par la loi fédérale « Sur l'exploitation des terres agricoles ». La création de parcelles foncières à partir des terres agricoles est réglementée par le Code de la propriété foncière de la Fédération russe et par la loi fédérale « Sur l'exploitation des terres agricoles ».

Le paragraphe 6 de l'article 27 du Code de la propriété foncière de la Fédération russe ne s'applique pas aux parcelles foncières attribuées à partir des terres agricoles aux citoyens pour la construction individuelle de logements, de garages, le développement d'exploitations familiales, de jardins, d'élevage, de vergers et de serres, ainsi qu'aux parcelles foncières occupées par des bâtiments et des constructions.

Il est interdit de privatiser les parcelles foncières situées dans la bande côtière établie conformément au Code de l'eau de la Fédération russe, ainsi que les parcelles foncières sur lesquelles se trouvent des étangs, des carrières inondées, à l'intérieur des limites des terrains de libre accès.

Transfert du droit sur un bien immobilier en cas de transfert de la propriété d'un bâtiment ou d'une construction

Conformément à l'article 35 du Code foncier de la Fédération russe, lors du transfert de la propriété d'un bâtiment ou d'une construction situés sur un terrain appartenant à une autre personne physique ou morale, cette dernière acquiert le droit d'utiliser la partie correspondante du terrain occupée par le bâtiment ou la construction ainsi que les parties nécessaires à leur utilisation, sous les mêmes conditions et dans le même volume qu'en avait l'ancien propriétaire.

Dans le cas où le transfert de propriété d'un bâtiment ou d'une construction est effectué à plusieurs propriétaires, l'ordre d'utilisation du terrain est déterminé en tenant compte des parts dans la propriété du bâtiment ou de la construction ou de l'usage établi du terrain.

Le propriétaire d'un bâtiment ou d'une construction situés sur un terrain appartenant à une autre personne a le droit préférentiel d'acquérir ou de louer le terrain, exercé conformément à l'ordre prévu par la législation civile pour les cas de vente d'une part dans la propriété commune à un tiers.

L'aliénation d'un bâtiment ou d'une construction situés sur un terrain et appartenant à une seule personne est effectuée ensemble avec le terrain, sauf dans les cas suivants :

1) l'aliénation d'une partie du bâtiment ou de la construction qui ne peut être séparée physiquement d'une partie du terrain ;

2) l'aliénation d'un bâtiment ou d'une construction situés sur un terrain retiré de la circulation conformément à l'article 27 du Code foncier de la Fédération russe ;

3) l'aliénation d'une construction située sur un terrain sous le régime d'un servitude.

L'aliénation d'un bâtiment ou d'une construction situés sur un terrain restreint en circulation et appartenant à une seule personne est effectuée ensemble avec le terrain, si la loi fédérale permet de transférer ce terrain en propriété des citoyens et des personnes morales.

L'aliénation du terrain sans les bâtiments ou constructions situés sur celui-ci n'est pas autorisée dans le cas où ces derniers appartiennent à une seule personne.

L'aliénation par un participant de sa part dans la propriété d'un immeuble, d'une construction ou l'aliénation par le propriétaire d'une partie d'immeuble, de construction ou d'un local situé dedans est effectuée conjointement avec l'aliénation de la part de ces personnes dans le droit de propriété du terrain sur lequel se trouve l'immeuble ou la construction.

Les citoyens étrangers, les personnes sans nationalité et les sociétés étrangères qui sont propriétaires d'immeubles ou de constructions situés sur un terrain appartenant à autrui disposent d'un droit de préemption pour l'achat ou la location du terrain selon l'ordre prévu par la présente article, ainsi qu'en conformité avec le point 2 de l'article 5, le point 3 de l'article 15 et le point 1 de l'article 22 du Code foncier de la Fédération russe. Le Président de la Fédération russe peut établir la liste des types d'immeubles et de constructions auxquels cette règle ne s'applique pas.