Régime juridique des terres des lieux habités

Dispositions générales

La base du régime juridique des terres des points de population est constituée par le chapitre XV du Code de la propriété foncière de la Fédération de Russie.

Définition des terres des points de population et définition des limites des points de population

Conformément à l'article 83 du Code de la propriété foncière de la Fédération de Russie, les terres des points de population sont considérées comme les terres utilisées et destinées à la construction et au développement des points de population.

Les limites des points de population urbains et ruraux séparent les terres des points de population des terres appartenant à d'autres catégories. Les limites des points de population urbains et ruraux ne peuvent pas traverser les limites des formations municipales ou sortir de leurs limites, ni traverser les limites des parcelles foncières attribuées aux citoyens ou aux personnes morales.

Ordre d'établissement ou de modification des limites des points de population

Conformément à l'article 84 du Code foncier de la Fédération russe, l'établissement ou la modification des limites des points de population est :

1) approbation ou modification du plan général de l'agglomération urbaine, du territoire communal, représentant les limites des localités situées sur le territoire correspondant de la formation municipale ;

2) approbation ou modification du schéma de planification territoriale du district municipal, représentant les limites des localités rurales situées en dehors des limites des communes (sur les territoires intercommunaux).

2. L'approbation de la modification des limites des villes fédérales de Moscou, Saint-Pétersbourg et de Sébastopol est effectuée par décision du Conseil de la Fédération de l'Assemblée fédérale de la Russie.

3. L'inclusion de parcelles foncières dans les limites des localités ne entraîne pas la cessation des droits des propriétaires, des utilisateurs, des détenteurs et des locataires de ces parcelles.

Composition des terres des localités et zoning des territoires

Conformément à l'article 85 du Code foncier de la Fédération de Russie, les terres des localités peuvent comprendre des parcelles foncières classées conformément aux règlements d'urbanisme dans les zones territoriales suivantes :

1) résidentielles ;

2) publiques et commerciales ;

3) industrielles ;

4) infrastructures techniques et de transport ;

5) récréatives ;

6) d'utilisation agricole ;

7) d'usage spécial ;

8) militaires ;

9) autres zones territoriales.

Les limites des zones territoriales doivent respecter les exigences de l'appartenance de chaque parcelle de terre à une seule zone.

Règles d'utilisation et de construction des terres établissent un règlement d'aménagement urbain pour chaque zone territoriale de manière individuelle, en tenant compte des particularités de son emplacement et de son développement, ainsi que la possibilité de combiner territoirement divers usages des terres (résidentiel, à usage public et commercial, industriel, récréatif et d'autres usages des terres).

Pour les parcelles de terrain situées dans les limites d'une même zone territoriale, un règlement unique d'urbanisme est établi. Le règlement d'urbanisme de la zone territoriale définit la base du régime juridique des parcelles de terrain ainsi que tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous de leur surface et qui est utilisé lors de la construction et de l'utilisation ultérieure des bâtiments et des structures.

Les règlements d'urbanisme sont obligatoires pour tous les propriétaires de parcelles de terrain, utilisateurs de terres, détenteurs de droits sur des terres et locataires de parcelles de terrain, indépendamment de la forme de propriété et d'autres droits sur les parcelles de terre.

Les personnes mentionnées peuvent utiliser les terrains conformément à tout type d'utilisation autorisé prévu par le règlement d'urbanisme applicable à chaque zone territoriale.

Le terrain ainsi que les biens immobiliers étroitement liés ne correspondent pas au règlement d'urbanisme établi pour les zones territoriales dans l'un des cas suivants :

le type d'utilisation ne figure pas dans la liste des types d'utilisation autorisés ;

leurs dimensions ne correspondent pas aux valeurs limites fixées par le règlement d'urbanisme.

Lesdits lots de terrain et les objets immobiliers étroitement liés à eux peuvent être utilisés sans établir un délai pour leur mise en conformité avec le règlement d'urbanisme, à l'exception des cas où leur utilisation est dangereuse pour la vie et la santé des personnes, l'environnement, les monuments historiques et culturels.

Dans les cas où l'utilisation de terrains et des biens immobiliers étroitement liés à ces derniers, non conformes au règlement d'urbanisme, représente un danger pour la vie ou la santé humaine, pour l'environnement ou pour les monuments historiques et culturels, une interdiction d'utilisation de ces biens peut être appliquée conformément aux lois fédérales.

La reconstruction des biens immobiliers existants ainsi que la construction de nouveaux biens immobiliers étroitement liés à ces terrains peuvent uniquement être réalisées conformément aux règlements d'urbanisme établis.

Les terrains situés dans les zones résidentielles sont destinés à la construction de bâtiments résidentiels ainsi qu'à des objets d'usage culturel et quotidien et d'autres usages. Les zones résidentielles peuvent être destinées à la construction résidentielle individuelle, à la construction résidentielle mixte à faible densité, à la construction résidentielle mixte de moyenne densité, à la construction résidentielle en immeubles halets et à d'autres types de constructions selon les règlements d'urbanisme.

Les parcelles foncières situées dans les zones de services publics sont destinées à l'aménagement de bâtiments administratifs, d'installations éducatives, culturelles et quotidiennes, sociales ainsi que d'autres installations prévues pour une utilisation publique conformément aux règlements de planification urbaine.

Les parcelles foncières situées dans les zones industrielles sont destinées à l'aménagement d'installations industrielles, d'entrepôts et d'autres installations prévues pour ces objectifs conformément aux règlements de planification urbaine.

Les parcelles de terrain appartenant aux zones d'infrastructure ingénierique et de transport sont destinées à l'aménagement d'installations ferroviaires, routières, fluviales, maritimes, aériennes, par pipelines, de télécommunications, d'infrastructures techniques ainsi qu'à des installations d'autres destinations conformément aux règlements d'urbanisme.

Les parcelles de terrain appartenant aux zones de loisirs, y compris les parcelles occupées par des forêts urbaines, jardins publics, parcs, vergers urbains, étangs, lacs et réservoirs, sont utilisées pour le repos des citoyens et le tourisme.

Dans les limites des territoires habités peuvent être délimitées des zones de territoires protégés spéciaux, qui comprennent des parcelles foncières ayant une valeur particulière en matière d'environnement, scientifique, historique et culturelle, esthétique, récréative, sanitaire et autres valeurs particulièrement précieuses.

Les parcelles foncières incluses dans la composition des zones de territoires protégés spéciaux sont utilisées conformément aux exigences établies par les articles 94 à 100 du présent Code.

Les terrains sur lesquels se trouvent des objets qui ne sont pas des monuments historiques et culturels, mais situés dans les zones de protection des monuments historiques et culturels, sont utilisés conformément aux règlements d'urbanisme établis en tenant compte des exigences de protection des monuments historiques et culturels.

Les terrains situés dans les zones d'utilisation agricole des localités — les terrains occupés par les terres cultivées, les plantations pérennes ainsi que par les bâtiments et structures agricoles — sont utilisés à des fins de production agricole jusqu'au moment du changement de leur mode d'utilisation conformément aux plans directeurs des localités et aux règles d'utilisation des sols et de construction.

Les terrains de propriété publique occupés par des surfaces, des rues, des passages, des routes routières, des digues, des parcs, des boulevards, des objets d'eau, des plages et d'autres objets peuvent être inclus dans la composition de différentes zones territoriales et ne sont pas soumis à la privatisation.